2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第九章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　

　　價(jià)差法

　　價(jià)差法，分別評(píng)估房地產(chǎn)在改變前后狀況下的價(jià)值之差，作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額的方法。

　　主要用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額。

　　房地產(chǎn)在改變之前和改變之后狀況下的價(jià)值，通常采用比較法、收益法來評(píng)估。采用比較法來評(píng)估的，除可分別評(píng)估出改變之前和改變之后狀況下的價(jià)值后將兩者相減外，還可直接采用價(jià)值影響因素狀況的改變所造成的價(jià)值增減得出價(jià)值減損額或價(jià)值增加額。

　　計(jì)算公式：

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)值減損額或增加額=估價(jià)對(duì)象在改變之前狀況下的價(jià)值×∑價(jià)值影響因素狀況改變?cè)斐傻膬r(jià)值增減系數(shù)

　　如，房屋日照受影響造成的價(jià)值減損額，采用價(jià)差法評(píng)估，可先評(píng)估出房屋日照未受影響下的市場(chǎng)價(jià)值，然后將日照受影響造成的房屋實(shí)物因素危害、區(qū)位因素危害、使用人心理和生理因素危害、經(jīng)濟(jì)因素危害等對(duì)房屋日照未受影響下的市場(chǎng)價(jià)值的影響程度進(jìn)行分析，以百分比的形式確定相關(guān)系數(shù)。

　　價(jià)差法用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值增加額的一種情形，是測(cè)算補(bǔ)地價(jià)。

　　1.補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件應(yīng)向國(guó)家繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地出讓價(jià)款、租金、土地收益等。

　　2.需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有(3種)

　?、俑淖兺恋赜猛?、容積率等規(guī)劃條件;

　?、谘娱L(zhǎng)土地使用期限;

　?、坜D(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。

　　3.測(cè)算方法：

　　對(duì)改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件的，總公式：

　　補(bǔ)地價(jià)=新規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格-舊規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格

　　對(duì)單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補(bǔ)地價(jià)的計(jì)算：

　　補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=新樓面地價(jià)×新容積率-舊樓面地價(jià)×舊容積率