2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第六章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　

　　收益乘數(shù)法的種類

　　用于直接資本化的收益類型主要有潛在毛收入、有效毛收入和凈收益，相應(yīng)的收益乘數(shù)有潛在毛收入乘數(shù)(PGIM)、有效毛收入乘數(shù)(EGIM)和凈收益乘數(shù)(NIM)。

　　(1)潛在毛收入乘數(shù)法

　　潛在毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即：

　　V=PGI×PGIM

　　潛在毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即：

　　PGIM=V/PGI

　　潛在毛收入乘數(shù)法沒(méi)有考慮房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異(潛在，說(shuō)明是最大可能)。因此，如果估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的空置率差異不大，并且運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率相似，則使用潛在毛收入乘數(shù)法是一種簡(jiǎn)單可行的方法。

　　該方法較粗糙，適用于估價(jià)對(duì)象資料不充分或精度要求不高的估價(jià)。

　　(2)有效毛收入乘數(shù)法

　　有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即：

　　V=EGI×EGIM

　　有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即：

　　EGIM=V/EGI

　　有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)的空置和收租損失情況。因此，當(dāng)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的空置率有較大的差異，而且這種差異預(yù)計(jì)還將繼續(xù)下去時(shí)，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。

　　有效毛收入乘數(shù)法的缺點(diǎn)是沒(méi)有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異，因此也只適用于做粗略的估價(jià)。

　　(3)凈收益乘數(shù)法(用的最多)

　　凈收益乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的凈收益乘以凈收益乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法：V=NOI×NIM

　　凈收益乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即：NIM=V/NOI

　　凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算。

　　凈收益乘數(shù)與資本化率互為倒數(shù)，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式，即：V=NOI/R