2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第六章的知識點，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　

　　基于租賃收入測算凈收益的基本原理

　　◆基本公式：

　　凈收益=(潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入)-運營費用=有效毛收入-運營費用

　　◆相關(guān)概念：凈收益、潛在毛租金收入(最大可能的收入)、空置和收租損失、有效毛收入、運營費用。

　　◆運營費用，是指維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出。包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等。——特點：出租人承擔(dān)。

　　◆運營費用與會計上成本費用的區(qū)別(四個不包括)——重要考點。

　　◆運營費用不包含：

　　1)對于已抵押房地產(chǎn)，運營費用不包含抵押貸款還本付息額。(如何理解：貸款與否，不影響房地產(chǎn)整體的正常運營收益。另外，償還方式是可選擇的，這會使得評估結(jié)果受償還方式影響，不客觀。)

　　稅前現(xiàn)金流量是凈收益減去抵押貸款還本付息額后的余額，它被用于評估房地產(chǎn)自有資金權(quán)益的價值。

　　2)不包含折舊(不包括建筑物折舊費和土地取得費用攤銷，但包括經(jīng)濟壽命比整體建筑物經(jīng)濟壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費。——長壽命項目折舊不包含，短壽命項目折舊包含)

　　◆重置提撥款是運營費用中的項目。是指在建筑物經(jīng)濟壽命內(nèi)，為定期更換(需要一次性支付)經(jīng)濟壽命較短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費用;或者在未來持有期結(jié)束之前為需要更換的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費用。

　　◆根據(jù)設(shè)備的價值，作為更新時點的終值，求平時各期的年金，這個計算出來的年金，就是重置提拔款。

　　(償債基金系數(shù))

　　3)不包含改擴建費用——改擴建增加了資產(chǎn)價值，所以不在運營費用里。

　　4)不包含所得稅——與特定業(yè)主的經(jīng)營狀況直接相關(guān)，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量。

　　評估投資價值時，需要扣所得稅。