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    房地產(chǎn)估價(jià)師考試知識(shí)點(diǎn)撥:統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

    2019-03-26 14:28 來(lái)源:建設(shè)工程教育網(wǎng)
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      2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日,現(xiàn)在備考已經(jīng)開(kāi)始,房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累,建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第五章的知識(shí)點(diǎn),進(jìn)行詳細(xì)講解,希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益! 

      統(tǒng)一融資條件

      統(tǒng)一融資條件是將可比實(shí)例在非常規(guī)融資條件下的價(jià)格,調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價(jià)格。

      融資條件:首付款比例、貸款利率、貸款期限等。

      統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

      在房地產(chǎn)交易中需要繳納稅費(fèi),其中賣方繳納的稅費(fèi),如增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅;買方繳納的稅費(fèi),如契稅、補(bǔ)繳出讓金;買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi),如印花稅。

      交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格,即在此價(jià)格下,賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi),買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。(該是誰(shuí)的,就是誰(shuí)的)

      評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格,一般是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)值或價(jià)格。

      實(shí)際的房地產(chǎn)交易,存在稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁。即本應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi),由買方繳納;本應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi),由賣方繳納。

      例如,增值稅、土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納,卻協(xié)議由買方繳納;契稅、補(bǔ)繳出讓金本應(yīng)由買方繳納,卻協(xié)議由賣方繳納;印花稅等本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分,卻協(xié)議由其中某一方全部負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū),房地產(chǎn)價(jià)格之外還有代收代辦收費(fèi)。這些代收代辦收費(fèi)也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題。

      統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān),是將成交價(jià)格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定(沒(méi)有規(guī)定的,按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣),買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。

      調(diào)整的公式為:

      正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額

      正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)付金額

      買方實(shí)付金額-賣方實(shí)得金額=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)

      如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的一定比率,即:

      應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

      應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率

      則:

      正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比例)

      正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買方實(shí)付金額/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比例)

      記憶竅門:賣減,買加(有個(gè)非洲國(guó)家-牙買加)

      記憶竅門:(不建議機(jī)械記憶公式) 轉(zhuǎn)嫁給誰(shuí),就站在誰(shuí)的立場(chǎng)上進(jìn)行分析

      (1)轉(zhuǎn)嫁給賣方的話,賣方實(shí)際得到的金額-幫買家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格

      (2)轉(zhuǎn)嫁給買方的話,買方實(shí)際付出的金額+幫賣家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格

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