房地產(chǎn)估價(jià)師考試知識(shí)點(diǎn)撥:完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值
2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日,現(xiàn)在備考已經(jīng)開(kāi)始,房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累,建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第三章的知識(shí)點(diǎn),進(jìn)行詳細(xì)講解,希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!
完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值
(1)無(wú)租約限制價(jià)值,不考慮租賃因素影響情況下的價(jià)值。是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值,是房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況下的價(jià)值。
(2)出租人權(quán)益價(jià)值(有租約限制價(jià)值、帶租約的價(jià)值),是指出租人對(duì)自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。含:1)已出租部分租賃期內(nèi)合同租金收益現(xiàn)值;2)未出租部分和已出租部分租賃期間屆滿(mǎn)市場(chǎng)租金收益現(xiàn)值。
(3)承租人權(quán)益價(jià)值(租賃權(quán)價(jià)值),是指承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。合同租金與市場(chǎng)租金的差額的收益現(xiàn)值。
(4)合同租金低于市場(chǎng)租金,則出租人權(quán)益價(jià)值<無(wú)租約限制價(jià)值,承租人權(quán)益價(jià)值為正。如果合同租金>市場(chǎng)租金,承租人權(quán)益價(jià)值為負(fù)。
(5)同一宗房地產(chǎn):
無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值
(6)對(duì)于已出租的房地產(chǎn),估價(jià)目的不同,在無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值中,要求評(píng)估的可能不同。例如,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值,被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值或完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。