2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)六：不動(dòng)產(chǎn)登記概述,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒有必要這樣，我們只要對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)多加注意，而且對(duì)知識(shí)點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習(xí)，備考效率就會(huì)有所提高。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)六：不動(dòng)產(chǎn)登記概述。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)六：不動(dòng)產(chǎn)登記概述

　　不動(dòng)產(chǎn)登記概述

　　一、不動(dòng)產(chǎn)登記的概念和范圍

　　(一)不動(dòng)產(chǎn)登記概念

　　不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記采取登記的方式將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅等情況在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記錄，達(dá)到物權(quán)公示的目的，以保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中一項(xiàng)重要的制度。我國土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)交易早就采取訂立契約的形式予以確認(rèn)，并由人與人的自然行為發(fā)展到官方介入的社會(huì)行為。

　　1995年1月1日起施行的《城市房地產(chǎn)管理法》中，對(duì)土地和房屋兩種最主要的不動(dòng)產(chǎn)登記做出規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》，確定了國家對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記的制度，并進(jìn)一步明確了不動(dòng)產(chǎn)登記的效力。

　　《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。根據(jù)《物權(quán)法》，2014年11月24日，國務(wù)院公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍、程序等做出了原則性規(guī)定。

　　(二)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍

　　不動(dòng)產(chǎn)登記范圍為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。按照物權(quán)法定原則，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)的種類和內(nèi)容必須由法律規(guī)定，任何人不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

　　《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第五條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍是：

　　1.集體土地所有權(quán);

　　2.房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);

　　3.森林、林木所有權(quán);

　　4.耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán);

　　5.建設(shè)用地使用權(quán);

　　6.宅基地使用權(quán);

　　7.海域使用權(quán);

　　8.地役權(quán);

　　9.抵押權(quán);

　　10.法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

　　二、不動(dòng)產(chǎn)登記模式

　　根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國不動(dòng)產(chǎn)登記主要可分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。

　　三、不動(dòng)產(chǎn)登記的目的

　　(一)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)

　　物權(quán)是一種對(duì)世權(quán)與絕對(duì)權(quán)。物權(quán)取得、變動(dòng)需要通過一定方式向外界加以展示。登記就是一種展示的方法。通過登記可以清晰準(zhǔn)確地展現(xiàn)出不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，保護(hù)權(quán)利人依法取得的物權(quán)。

　　(二)維護(hù)交易安全

　　不動(dòng)產(chǎn)登記后，不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)歸屬和內(nèi)容在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上準(zhǔn)確地展現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信效力。即便不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)歸屬和內(nèi)容與真實(shí)情況不一致，只要權(quán)利人、利害關(guān)系人沒有申請(qǐng)更正登記或異議登記，善意信賴登記簿記載的當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)交易就應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。

　　因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的當(dāng)事人通過查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿，就可以判斷作為交易標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)歸屬與內(nèi)容，可以正確判斷能否進(jìn)行交易，避免受到他人欺詐。不動(dòng)產(chǎn)登記為交易當(dāng)事人提供了較大的便利，減少了交易成本，保證了交易較快完，交易效率得到極大的提高。

　　(三)利于國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理、征收賦稅和進(jìn)行宏觀調(diào)控

　　首先，城市規(guī)劃、建設(shè)和管理要了解城市土地的自然狀況，以及房屋的布局、結(jié)構(gòu)、用途等基本情況。房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)，需要了解建設(shè)區(qū)域內(nèi)的土地和原有房屋的各種資料，以便合理的規(guī)劃建設(shè)用地，妥善安置原有住戶，并依法按有關(guān)規(guī)定對(duì)拆遷的房屋給予合理補(bǔ)償。

　　房地產(chǎn)買賣和物業(yè)管理等一系列活動(dòng)都涉及房地產(chǎn)權(quán)屬和房屋的自然狀況，這就需要向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)了解該房地產(chǎn)的位置、權(quán)界、面積、建筑年代等準(zhǔn)確的資料。

　　其次，不動(dòng)產(chǎn)登記制度使得國家能夠細(xì)致全面掌握境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)情況，為征收各種賦稅服務(wù)。如我國《契稅暫行條例》第十一條第二款規(guī)定：在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記中，當(dāng)事人沒有提交契稅完稅憑證，土地或房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不能辦理轉(zhuǎn)移登記?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第十二條規(guī)定：納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

　　最后，不動(dòng)產(chǎn)登記的信息能夠?yàn)閲疫M(jìn)行宏觀調(diào)控，推行各種調(diào)控政策提供了決策的依據(jù)。例如，通過不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)，國家可以準(zhǔn)確地判斷房地產(chǎn)交易的實(shí)際情況，城鎮(zhèn)居民的居住情況等，以便進(jìn)行相應(yīng)的宏觀調(diào)控。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>