人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來小編帶大家學(xué)習(xí)2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點五：房地產(chǎn)抵押管理。

　　2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點五：房地產(chǎn)抵押管理

　　房地產(chǎn)抵押管理

　　一、房地產(chǎn)抵押的概念(考點、掌握)

　　房地產(chǎn)抵押是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有 的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

　　抵押人是指將合法的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

　　抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

　　預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構(gòu)代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款機構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

　　在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

　　【例題】抵押人就是債務(wù)人。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的概念。抵押人不一定就是債務(wù)人。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。參見教材P121。

　　二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件(考點、掌握)

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押 。”

　　房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的有兩種情形：一是依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時設(shè)定抵押權(quán)。二是以單純的土地使用權(quán)抵押的。對于這類抵押，設(shè)定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分可以抵押的財產(chǎn)有 ：建筑物和其他土地附著物;建設(shè)用地使用權(quán);以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;正在建造的建筑物、船舶、航空器;交通運輸工具;法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將上列財產(chǎn)一并抵押。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，不得抵押的財產(chǎn)有 ：土地所有權(quán);耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

　　【例題】下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有(　)。

　　A.集體所有的土地使用權(quán)

　　B.村辦企業(yè)廠房

　　C.列入城市房屋拆遷范圍的房屋

　　D.宅基地

　　E.已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不可以抵押。《物權(quán)法》第一百八十三條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。擔(dān)保法第37條第2項規(guī)定，宅基地不得抵押。參見教材P122。

　　《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(原建設(shè)部令第98號)也規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：

　　(1)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);

　　(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);

　　(3)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;

　　(4)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);

　　(5)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　【例題】按照現(xiàn)行法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，在以下土地權(quán)利中，可以抵押的有(　)。

　　A.集體土地所有權(quán)

　　B.耕地承包經(jīng)營權(quán)

　　C.無地上建筑物的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地

　　D.通過拍賣方式獲得并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山使用權(quán)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。《物權(quán)法》第一百八十條規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：(1)建筑物和其他土地附著物;(2)建設(shè)用地使用權(quán);(3)以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);(4)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(6)交通運輸工具;(7)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。參見教材P122。

　　【例題】下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的有(　)。

　　A.共有房地產(chǎn)

　　B.未解決權(quán)屬爭議的房屋

　　C.已出租的房屋

　　D.被執(zhí)法機關(guān)查封的房屋

　　E.經(jīng)濟(jì)適用住房

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》(原建設(shè)部令第98號)也規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：(1)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);(3)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;

　　(4)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);(5)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。參見教材P122。

　　【2014年試題】下列房地產(chǎn)不得抵押的有(　)。

　　A.幼兒園的教學(xué)樓

　　B.某大學(xué)的校辦工廠

　　C.依法查封的房屋

　　D.正在建造的商品房

　　E.已出租的商品房

　　『正確答案』AC

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》(原建設(shè)部令第98號)也規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：(1)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);(3)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;(4)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);(5)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。參見教材P122。

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