浙估協(xié)〔2016〕46號(hào)

各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師：

　　為了更好地貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015），協(xié)會(huì)估價(jià)技術(shù)委員會(huì)調(diào)研起草了《浙江省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引》第1號(hào)，經(jīng)估價(jià)技術(shù)委員會(huì)全體會(huì)議審核、并在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告抽檢中試用，技術(shù)指引對(duì)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)具有補(bǔ)充完善的積極作用?，F(xiàn)決定予以發(fā)布，在全省房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中推廣使用?！墩憬》康禺a(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引》也是我省房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充依據(jù)之一。

　　附件：浙江省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引第1號(hào)

　　浙江省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)

2016年9月13日

　　附件：浙江省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引第1號(hào)

　　一、估價(jià)報(bào)告分為估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告。向估價(jià)委托人提供的可以僅為估價(jià)結(jié)果報(bào)告，但要在估價(jià)委托合同中作出不提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告的約定。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查時(shí)或出現(xiàn)估價(jià)糾紛時(shí)必須提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告。

　　二、估價(jià)報(bào)告中的《致估價(jià)委托人函》是估價(jià)報(bào)告的一個(gè)組成部分，必須與估價(jià)規(guī)范中規(guī)定的估價(jià)報(bào)告所有組成部分一起出具，不應(yīng)單獨(dú)向估價(jià)委托人提供。

　　三、《房地產(chǎn)預(yù)評(píng)估函》、《房地產(chǎn)評(píng)估咨詢函》等屬于價(jià)格咨詢服務(wù)，不能作為起著價(jià)值證明作用的鑒證性估價(jià)報(bào)告使用，不承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　四、估價(jià)報(bào)告中可不再使用中國(guó)注冊(cè)估價(jià)師專用章，但參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師須在估價(jià)結(jié)果報(bào)告中由本人簽名及注明簽名日期，不得以個(gè)人印章代替簽名；可以只簽名不蓋個(gè)人印章，也可以既簽名又蓋個(gè)人印章。

　　五、估價(jià)報(bào)告使用期限應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度確定，不宜超過一年，鑒于目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化狀況，抵押目的的估價(jià)報(bào)告使用期限以半年左右為宜。

　　六、合法原則是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。無房地產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)（包括構(gòu)筑物、附屬物），可以作為估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，但應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，合理確定其價(jià)值。抵押估價(jià)、征收估價(jià)和司法拍賣估價(jià)時(shí)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證未批準(zhǔn)的房地產(chǎn)不宜列入估價(jià)對(duì)象范圍，確需列入估價(jià)對(duì)象范圍的，應(yīng)由估價(jià)委托人出具書面意見。

　　七、估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途未經(jīng)政府或有關(guān)部門認(rèn)定或處理的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定估價(jià)所依據(jù)的用途。抵押估價(jià)和司法拍賣估價(jià)時(shí)，宜選擇登記用途和規(guī)劃用途。征收估價(jià)時(shí)，應(yīng)按征收政策確定其用途。

　　八、估價(jià)對(duì)象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財(cái)務(wù)狀況（包括法定優(yōu)先受償款）等，均是影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值、價(jià)格的重要因素，建議估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者相應(yīng)資格的專家先行鑒定或檢測(cè)、測(cè)量、審計(jì)等，再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜页鼍叩膶I(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)。未經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者相應(yīng)資格的專家先行鑒定或檢測(cè)、測(cè)量、審計(jì)的，應(yīng)在估價(jià)假設(shè)中作出相應(yīng)的假設(shè)。

　　九、評(píng)估抵押凈值時(shí)，由于土地增值稅征收政策復(fù)雜，需要扣減時(shí)，建議估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者相應(yīng)資格的專家先行測(cè)算，否則應(yīng)在估價(jià)假設(shè)中作出相應(yīng)的假設(shè)。

　　十、在估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確分析估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及拍賣或變賣時(shí)受讓人心理因素等對(duì)估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力的影響。特別是項(xiàng)目定位有重大缺陷或價(jià)值特別巨大的通用性又較差的估價(jià)對(duì)象以及大型在建工程，要充分預(yù)期拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度。

　　十一、運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，宜選用發(fā)布時(shí)間三年以內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)文件，不應(yīng)選用發(fā)布時(shí)間超過六年的基準(zhǔn)地價(jià)文件，當(dāng)選用發(fā)布時(shí)間三至六年的基準(zhǔn)地價(jià)文件時(shí)，應(yīng)充分說明選用的合理性。

　　十二、在估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果可單列最終評(píng)估價(jià)值而不列不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果。

　　十三、在評(píng)估活動(dòng)中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性應(yīng)進(jìn)行核查和驗(yàn)證，難以驗(yàn)證的，應(yīng)由委托人在其提供的文件、證明和資料復(fù)印件上簽字（提供人是單位的應(yīng)蓋章），委托人應(yīng)當(dāng)對(duì)其提供的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料的真實(shí)性、完整性和合法性負(fù)責(zé)，并在估價(jià)假設(shè)中作出相應(yīng)的假設(shè)。其文件、證明和資料的交接都應(yīng)有簽收記錄并存檔。