北京房地產估價師和土地估價師與不動產登記代理人協(xié)會關于發(fā)布《協(xié)議出讓地價評估技術有關問題的說明（一）》的通知，請房地產估價師考試考生注意閱讀。

關于發(fā)布《北京協(xié)議出讓地價評估技術有關問題的說明（一）》的通知

（北估秘[2021]004號）

各估價機構、相關單位：

根據《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》（京政發(fā)〔2021〕10號）和《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）等政策文件，結合我市土地出讓實際情況，對協(xié)議出讓地價評估的有關問題進行說明。

現將《北京協(xié)議出讓地價評估技術有關問題的說明（一）》向全行業(yè)發(fā)布，請參考執(zhí)行。

北京房地產估價師和土地

估價師與不動產登記代理人協(xié)會

二〇二一年十二月三十日

北京協(xié)議出讓地價評估技術有關問題的說明（一）

根據《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》（京政發(fā)〔2021〕10號）和《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）等政策文件，結合我市土地出讓實際情況，對協(xié)議出讓地價評估的有關問題進行說明。

一、評估方法的選用

當估價對象所在行政區(qū)或同一土地級別范圍內，類似交易（協(xié)議或招拍掛出讓）案例充足時，應選市場比較法。

估價對象開發(fā)完成后自持經營的，可首選剩余法。

【條文說明】

1.2014版基準地價的適用性有限，為保證土地評估結果符合市場的要求，對于協(xié)議出讓地價評估，一般要求增加市場比較法。但協(xié)議出讓案例土地價格與所處區(qū)位非常密切，尤其是所在行政區(qū)或土地級別。因此，在選擇比較案例時，盡量不跨行政區(qū)，若跨行政區(qū)，應該在同一土地級別范圍內選擇案例。

2.對于估價對象的利用方式，不同評估機構判定不一，造成剩余法估值差異大。委托評估時，需明確估價對象的利用限制條件，是否允許轉讓，還是自持經營。對于要求自持經營的物業(yè)，2014版基準地價未反映利用限制對地價的影響且既有的協(xié)議出讓案例對是否能夠轉讓約定不明，因此選用剩余法較為適宜，其中不動產總價采用收益還原法確定。

3.案例充足一般是指不少于3個案例。

二、市場比較法的應用

在應用市場比較法時，需重點關注商業(yè)用途比較案例的價格內涵，比如：商業(yè)案例細分用途—商業(yè)、其他商服、餐飲酒店、商業(yè)（配套）等之間的價格區(qū)別；還需關注已審定商業(yè)案例價格是否采用了樓層修正等。對于已建成或者建設工程設計方案已確定的項目，需考慮建筑物空間布局對地價的影響。

【條文說明】

在應用市場比較法時，目前出現的問題集中于不對商業(yè)用地的出讓地價內涵進行分析，簡單拿來就用。既有的商業(yè)用地協(xié)議出讓地價，在采用基準地價系數修正法時，有的項目是采用容積率修正系數修正得出的，例如新建的保障性住房項目中的配套商業(yè)補地價，有的項目是采用樓層修正系數修正得出的，例如已取得《房屋所有權證》的劃撥土地按現狀補辦出讓手續(xù)的項目。所以，在應用市場比較法時，對于商業(yè)用地，應當說明其價格內涵，與估價對象內涵不一致的，不能選作比較案例。

三、剩余法的應用

估價對象開發(fā)完成后自持經營的，宜采用收益還原法確定不動產總價，房地產還原率參照以下標準取值：住宅房地產4.5%-5.5%；辦公房地產5.5%-6.5%；商業(yè)房地產6.0%-7.5%。

【條文說明】

1.剩余法應用時，估價對象開發(fā)完成后自持經營的，應采用收益還原法確定不動產總價。在采用收益還原法確定不動產總價時，對估值影響最大的因子是房地產的還原率，為減小估價機構對還原率取值的隨意性，借鑒北京地價監(jiān)測和標定地價評估中對還原率取值的規(guī)定并結合實際評估中的經驗，分用途確定房地產還原率。

2.協(xié)會對北京市規(guī)自委土地評估入圍15家機構內專家，進行了意見征求。業(yè)內專家結合實踐經驗，給出了房地產還原率的建議區(qū)間。上述數值確定時，也考慮的業(yè)內專家的建議。

四、權重

估價對象開發(fā)完成后自持經營的，剩余法結果權重取值不宜低于50%。

【條文說明】

與采用既有協(xié)議出讓案例得出的比較價格（現階段，既有協(xié)議出讓案例對是否可出售約定不明，地價評估時，一般按照可出售的利用方式評估），以及可出售物業(yè)的剩余法結果相比，自持類物業(yè)的地價，現階段在自持收益小于出售收益的情況下，理論上應當低于上述兩種結果。因此評估自持類物業(yè)的地價，剩余法結果應該更能夠充分反映自持的影響，其權重不宜低于50%。

五、關注重點

協(xié)議出讓項目地價測算應充分考慮其更新改造成本，包括建筑物建設成本、基礎設施費用等。

六、其他

本說明自發(fā)布之日起施行，有效期2年。由北京房地產估價師和土地估價師與不動產登記代理人協(xié)會負責解釋。