金錢之上的房產(chǎn)

三民主義的民生主義中最早提到“衣食住行”是生活的基本需要，住作為基本需求，從某種意義上說就是住房。

房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)牽動了大量的社會資金，我國的財(cái)富榜上常年都有房地產(chǎn)商的身影，多數(shù)居民購置自己的房產(chǎn)時(shí)也都為此付出全部的積蓄，作為一件人生不可缺少的事物，也許我們沒有“金屋藏嬌”，但房子真的是搭建在金錢之上的“金屋”。

對于購房者來說，購置新房或二手房第一步是購置費(fèi)用，有點(diǎn)像結(jié)婚時(shí)的嫁妝和彩禮，多數(shù)是一次投入的。第二步是持有費(fèi)用，就像結(jié)婚后的日常開銷，數(shù)額不大卻不會間斷，長年累月之后也是一筆很大的支出。

當(dāng)購房者找到自己合適的房屋時(shí)就會支付一筆費(fèi)用——購房費(fèi)用，這筆費(fèi)用大家都比較重視，也都比較了解。購房款的用途大致分為三部分：大部分歸賣方，小部分歸中介，小部分交國家（稅費(fèi)）。

房款支付的方式，一般分為全款和貸款兩種，2021年貸款基準(zhǔn)利率：1年期4.35%，5年期以上4.9%。因?yàn)椴煌巳哼M(jìn)行貸款時(shí)都會有利率上浮的情況，一般至少上浮10%，據(jù)統(tǒng)計(jì)在2021年1月國內(nèi)首套房貸款平均利率為5.22%，二套房貸款平均利率為5.53%，房屋貸款是普通人獲取大額資金途徑中資金成本率較低的一種了，特別是公積金貸款5年內(nèi)貸款利率只有2.75%，5年以上貸款利率3.25%。

大家可以對照看一下自己當(dāng)初的貸款利率是多少，根據(jù)對應(yīng)的貸款本金和貸款年限，可以求取一下自己的月還款金額，看看自己的收入是否能夠應(yīng)付還款。

在房地產(chǎn)估價(jià)師《開發(fā)經(jīng)營與管理》中就有關(guān)于資金等值計(jì)算內(nèi)容的介紹：

比如100萬元的公積金貸款，貸款期限20年，年利率3.25%，月還款金額是多少呢？

月利率i=3.25%/12=0.271%，期數(shù)n=12×20=240期。

利用資金回收系數(shù)（A/P，i，n）可以求得月還款金額=1000000×（A/P，0.271%，240）

=1000000×[0.271%×（1+0.271%）²⁴⁰]/[（1+0.271%）²⁴⁰-1]=5672.97元

當(dāng)我們持有房屋后，在持有期間每年要付出的一定的費(fèi)用，這筆費(fèi)用國內(nèi)和國外的差別較大。

對于房屋的持有成本，很多人有一個(gè)誤區(qū)，把房屋貸款每月的還款算進(jìn)了持有成本中，認(rèn)為我們的持有成本很高，但實(shí)際上每月支付的利息并不是持有成本。

相比較國外來說，國內(nèi)的房屋持有成本是非常低的，一般只有每年的物業(yè)費(fèi)和不定期的維修維護(hù)費(fèi)，現(xiàn)階段國家方面收取的稅費(fèi)很少（幾乎沒有）。

全款買房者和貸款買房者一樣是投入了等額的金錢購房，后期房屋持有成本是一樣的，選擇貸款時(shí)，以后還款付息只是付出的資金使用成本，而不是房屋持有成本。

這里又提到了資金成本，那什么是資金成本呢？

籌集和使用任何資金，不論是短期的還是長期的，都要付出代價(jià)。資金成本一般包括資金籌集成本和資金使用成本兩部分。

我們辦理貸款時(shí)付出的各項(xiàng)雜費(fèi)屬于籌集成本，我們批貸后每月還款中的利息就是資金使用成本，所以利息只是我們占用銀行資金付出的代價(jià)，而不是房屋持有的成本。

近年來由于國內(nèi)房地產(chǎn)的紅火，海外購房投資者也越來越多，我們在投資時(shí)，不能像國內(nèi)購房那樣關(guān)注點(diǎn)僅僅放在購房環(huán)節(jié)，還要重點(diǎn)關(guān)注持有成本。國外房產(chǎn)的持有成本不同國家有所不同，可能包括稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)、修繕費(fèi)等中的一種或幾種。我們可以看一下主要海外投資房產(chǎn)國家的持有成本情況：

美國持有房產(chǎn)期間，每年要繳納1%～3%的房產(chǎn)稅、1.5%左右的物業(yè)費(fèi)，根據(jù)房屋價(jià)值的保險(xiǎn)費(fèi)（每年應(yīng)該在1000美金以上），整體房屋的持有成本還是比較高的。如果房屋進(jìn)行了出租，會收取10%～35%不等的所得稅。

英國在海外房產(chǎn)中屬于持有成本很低的國家，目前持有期主要費(fèi)用是物業(yè)費(fèi)（一般每平方英尺在10英鎊以內(nèi)）和政府稅費(fèi)（1000～2000英鎊），整體約占房產(chǎn)0.5%以內(nèi)。

澳大利亞在持有期間，每年要繳納約1500澳元的物業(yè)費(fèi)、2500澳元的保險(xiǎn)費(fèi)和4%左右的政府稅費(fèi)（悉尼4%，墨爾本4.5%）等。澳大利亞的房屋持有成本并不算高，整體不會超過1%，但是買房時(shí)繳納的稅費(fèi)會比較多，購買房屋如果空置還會需要繳納空置稅。

日本在持有期間，每年要繳納1.7%的稅費(fèi)，其余是物業(yè)費(fèi)和修繕金，在不同地段差異會比較大。

單純看房屋持有成本的話美國最高、日本次之，英國是最低的。在我們投資房產(chǎn)時(shí)，要充分考慮各項(xiàng)費(fèi)用并且考慮資金的時(shí)間價(jià)值，如果是自住用途，房產(chǎn)價(jià)值每年上漲達(dá)不到2%以上，實(shí)際上購買的房屋就在貶值。

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