2022年《土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》教材解析

一、回顧奇葩的2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試：

兩個(gè)標(biāo)簽：雙師并考首年、備考節(jié)奏稀碎 

2021.11.13-14 考試，9.16 日出房地產(chǎn)估價(jià)師的改版教材（剩余 57 天，都以為還是按照老 套路，備考房地產(chǎn)估價(jià)師單師），10.19 出考試大綱（剩余 25 天，雙師并考，允許以往保留 合格成績折抵相應(yīng)科目，中土協(xié)指定了 3 本找不到的老舊參考教材，10 個(gè)極其分散的規(guī)程。 參考書目和考試大綱完全不匹配。）絕大多數(shù)的考生可能被迫裸考。 

土估備考開了四場直播。第一場：報(bào)考建議（直播人數(shù)最多時(shí)接近 2000 人）：三類人：有保 留成績的棄考；房估土估單師必考；小白必考。后面直播三場：備考指南。

二、2021 年考試結(jié)果不完全分析

因?yàn)橐咔橛绊?，最終僅 15 省市如期舉辦了考試。很多大戶省市（北京、上海、四川、河南 等）?？?。

中房學(xué)僅公布了合格標(biāo)準(zhǔn)，未公布全國通過人數(shù)和保留成績名單。各省協(xié)會自行公布。

（1）考生規(guī)模銳減。有保留成績的很多選擇了棄考。備考時(shí)間過短心理壓力大放棄了考試?？荚嚂r(shí)有領(lǐng)導(dǎo)巡場的新聞報(bào)導(dǎo)，有幾個(gè)開考的省份總報(bào)考人數(shù)在 600 左右。

（2）通過率和合格人數(shù)均銳減。廣東省 2019 年 333 人，2020 年 424 人，2021 年僅 179 人， 相比 2020 年通過總?cè)藬?shù)暴跌 58%。另外查到的兩個(gè)省，如湖南省僅 38 人通過。遼寧省僅 26 人通過。大致估算合格率僅 6-7%，相比 2020 年的通過率接近 15%，跌幅在 60%左右。

（3）通過人數(shù)中，單師占絕對比重。以湖南省為例，38 個(gè)通過人數(shù)中，免試科目 3（房估 單師）為 25 人，免試科目 4（土估單師）為 5 人，其他全科通過（小白）為 8 人。合格人 員中單師占比高達(dá) 79%。有基礎(chǔ)的考生占絕對優(yōu)勢。

（4）土估大多是壓線通過，曬合格成績的考生多在 60-69 之間，沒有遇見超過 70 的，很多 在 60-61 分。矮子里拔高子。 2021 年的考試結(jié)果和預(yù)判比較吻合。有單科保留成績棄考，單師必考，小白去試試水。

三、2022 年土估報(bào)考指導(dǎo) 

教材還是姍姍來遲。11.12 考試，還僅剩下 64 天。疫情的陰云依然籠罩。

這次終于有教材了，中國土地估價(jià)師協(xié)會《土地估價(jià)教育培訓(xùn)系列叢書》。并不專為房地產(chǎn) 估價(jià)師職業(yè)資格考試而用。

2022年的新大綱還沒出來，但是對比 2021 年的土估考試大綱，是不完全匹配的。三本書合 計(jì) 1331 頁，職業(yè)資格考試中單科考試史上最厚的參考書。此外，十個(gè)規(guī)程是否也是參考書 目？要等大綱出來才能揭曉。

保留單科成績折抵政策，今年估計(jì)必須要折抵用掉，就像是優(yōu)惠券，有時(shí)效的。除非是疫情 影響繼續(xù)?？?。

2022年土地估價(jià)基礎(chǔ)和實(shí)務(wù)報(bào)考建議：有折抵科目的必考，單師必考，小白必考。

四、2022 年土估基礎(chǔ)和實(shí)務(wù)如何備考？

1、三本書的大致內(nèi)容

（1）第一冊《土地估價(jià)專業(yè)基礎(chǔ)》（P582），三部分：

土地管理基礎(chǔ)篇共八章，包括土地管理概述、地籍管理、國土空間規(guī)劃與用途管制、土地利 用管理、土地征收與儲備管理、土地市場管理、耕地保護(hù)管理、自然資源執(zhí)法與督察等內(nèi)容， 基本涵蓋了土地取得、利用、保護(hù)、執(zhí)法等知識，是土地估價(jià)人員認(rèn)知我國土地管理基本制 度，提升土地估價(jià)專業(yè)能力的土地管理基礎(chǔ)知識讀本。

土地估價(jià)制度與政策篇共十章,包括土地分等定級、公示地價(jià)制度與政策、建設(shè)用地供應(yīng)地 價(jià)管理、土地二級市場地價(jià)管理、農(nóng)用地估價(jià)管理、國有企業(yè)改制地價(jià)管理、地價(jià)監(jiān)測、其 他用地地價(jià)管理制度、土地估價(jià)行業(yè)管理、相關(guān)國家和地區(qū)土地估價(jià)政策制度等內(nèi)容，對土 地價(jià)格管理、土地評估管理、土地評估行業(yè)發(fā)展等進(jìn)行了闡述，對土地估價(jià)人員認(rèn)知土地估 價(jià)行業(yè)非常有益，也是非土地估價(jià)人員了解土地估價(jià)行業(yè)的知識讀本，能夠?yàn)橥恋毓纼r(jià)人員 及土地估價(jià)行業(yè)管理人員提供幫助。

土地估價(jià)相關(guān)基礎(chǔ)知識篇共十章，包括經(jīng)濟(jì)學(xué)知識、財(cái)政知識、稅收知識、金融知識、會計(jì) 知識、土地估價(jià)中的統(tǒng)計(jì)知識、不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)工程知識、環(huán)境知識、景觀知識、土地估價(jià)中的 法律知識應(yīng)用等內(nèi)容，對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識進(jìn)行了梳理，有助于土地估價(jià)師認(rèn)知土地價(jià)格 水平及變化趨勢，是土地估價(jià)人員熟知不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識的讀本，能夠擴(kuò)充土地估價(jià)人員 知識結(jié)構(gòu)，提升土地估價(jià)決策能力。

（2）第二冊《土地估價(jià)原理與方法》（P271），共十章,前五章偏重于介紹土地估價(jià)的基本原 理、影響地價(jià)的因素、土地估價(jià)原則，后五章偏重于介紹土地估價(jià)基本方法及其運(yùn)用。

（3）第三冊《土地估價(jià)實(shí)務(wù)與案例》（P478），上篇主要圍繞各類土地估價(jià)實(shí)務(wù)的一般要求 進(jìn)行介紹，包括土地估價(jià)實(shí)務(wù)的一般程序、估價(jià)報(bào)告的撰寫、不同類型宗地估價(jià)等，以及城鎮(zhèn)土地分等定級、農(nóng)用地分等定級、公示地價(jià)評估、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測、征地區(qū)片綜合地價(jià) 評估等程序和方法；下篇主要針對各類土地估價(jià)實(shí)務(wù)進(jìn)行案例分析，為估價(jià)專業(yè)人員在實(shí)務(wù) 操作中遇到的有關(guān)具體技術(shù)問題提供解決途徑與方法借鑒。

60來天看 1300 多頁不現(xiàn)實(shí)。效率也低。

2、根據(jù)考試題型，倒推備考框架。

重點(diǎn)題型要搶分：

計(jì)算：20 分

2021年兩道計(jì)算試題：樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)；收益還原法計(jì)算農(nóng)用地價(jià)格

指錯(cuò)題：10×3=30 分。比較簡單。

簡答題 20 分：大多考生說不記得考的什么了，胡亂寫。能不能得分，看整體發(fā)揮。

不定項(xiàng)選擇：15×1=15 分

綜合分析題：10×1.5=15 分（題干規(guī)則出現(xiàn)了瑕疵。多選僅選 1 個(gè)，如果正確，就至少可 以得 0.5 分）

題量不大，不可能覆蓋全部的考點(diǎn)，把握重點(diǎn)針對性復(fù)習(xí)非常重要。平時(shí)的積累很重要，對 于有一定基礎(chǔ)的考生友好，對于小白不友好。

3、以考試大綱為框架，模塊復(fù)習(xí)

上線了部分土地估價(jià)課程內(nèi)容（模塊 1 和模塊 2），參照十個(gè)規(guī)程填充內(nèi)容?，F(xiàn)在參照三本 教材，更新補(bǔ)充相應(yīng)內(nèi)容。怎么看書？同一內(nèi)容會分散在不同的教材中，邏輯關(guān)系是：概念 +政策制度+具體操作+案例。按照大綱的順序，在三本書中找到相應(yīng)的內(nèi)容。