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　　知識點3：土地增值稅

　　一、納稅人

　　土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

　　二、納稅對象

　　轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。

　　三、計稅依據(jù)和稅率

　　1.計稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)。

　　稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目包括下列幾項：

　　1)取得土地使用權(quán)支付的金額：

　?、偌{稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。

　?、诎磭医y(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。

　　2)房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　3)房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：城市維護建設(shè)稅、教育費附加和印花稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費用中，故不允許在此扣除。

　　5)其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%扣除：

　　加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　6)舊房及建筑物的評估價格。

　　【例題·多選題】計算土地增值稅時，允許從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目有(　)。

　　A.取得土地使用權(quán)支付的金額

　　B.舊房及建筑物的評估價格

　　C.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)利潤

　　E.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是其他稅種。(1)取得土地使用權(quán)支付的金額。(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本。(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用。(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。(5)其他扣除項目。(6)舊房及建筑物的評估價格。參見教材P270。

　　2.稅率。土地增值稅實行四級超率累進稅率。

　　【例5.3.5】某企業(yè)2018年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費用3700萬元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬元(其中印花稅金2.5萬元)。試確定該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　『正確答案』扣除項目金額=3700+277.5=3977.5(萬元)

　　土地增值額=5000-3977.5=1022.5(萬元)

　　增值額與扣除項目比例=1022.5/3977.5=26%，適用稅率為30%，扣除率為0，應(yīng)納土地增值稅=1022.5×30%=306.75(萬元)

　　【例題·單選題】某企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，收入總額為1000萬元，扣除項目金額為400萬元，則應(yīng)繳納土地增值稅(　)萬元。

　　A.180

　　B.200

　　C.240

　　D.300

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是其他稅種。(1000-400)/400=150%，適用稅率為50%。土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×使用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)=(1000-400)×50%-400×15%=240(萬元)。參見教材P270。

　　四、稅收優(yōu)惠

　　1.納稅人建造普通住宅出售時，增值額未超扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;超過扣除項目金額20%的，就其全部增值額計稅。

　　2.對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，凡居住滿5年或以上的，免征土地增值稅;滿3年未滿5年的，減半征收;未滿3年的，不實行優(yōu)惠。

　　3.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　4.1994年1月1日前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，無論房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。

　　【例題·單選題】下列關(guān)于土地增值稅的說法中，正確的是(　)。

　　A.國有土地使用權(quán)出讓，出讓方應(yīng)交土地增值稅

　　B.國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交土地增值稅

　　C.房屋買賣，雙方不交土地增值稅

　　D.單位之間交換房地產(chǎn)，雙方不交土地增值稅

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是其他稅種。選項A國有土地使用權(quán)出讓，均不繳納;選項C房屋買賣，房屋出售方繳納;選項D單位之間交換房地產(chǎn)，涉及到補差價，收取差價方繳納。參見教材P269。