物業(yè)管理,可以從廣義和狹義兩個(gè)方面定義。廣義的物業(yè)管理,是不動(dòng)產(chǎn)管理活動(dòng)的總稱,是指業(yè)主通過自行管理、委托其他管理人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式,對(duì)其所有的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理的活動(dòng)(參見《物權(quán)法》第八十一條)。狹義的物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)(參見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條)。除特別說明外,本書內(nèi)容中所涉及的關(guān)于“物業(yè)管理”的表述,都指的是狹義的物業(yè)管理。
業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人,有權(quán)根據(jù)不同情況,對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施選擇不同的管理方式:一是業(yè)主自己進(jìn)行管理;二是將不同的服務(wù)內(nèi)容分別委托給不同的專業(yè)服務(wù)企業(yè);三是統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供綜合管理服務(wù)。在尊重業(yè)主自主選擇權(quán)的前提下,提倡按照市場規(guī)則推行委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理(即狹義的物業(yè)管理),是現(xiàn)階段我國物業(yè)管理政策的基本導(dǎo)向。2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)中對(duì)“物業(yè)管理”的定義,正是以此為出發(fā)點(diǎn)和基本目標(biāo)的。具體來說,我們可以從三個(gè)方面理解物業(yè)管理的概念。
(一)物業(yè)管理是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理方式。
雖然法律并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理物業(yè),但是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身就是行使自主權(quán)的一種方式,應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。同時(shí),將業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件,就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開,強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系和市場活動(dòng),必須遵守市場規(guī)則。不僅如此,業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),必須在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上,必須通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制進(jìn)行,必須納入市場秩序。制定市場規(guī)則,維護(hù)市場秩序,是政府履行物業(yè)管理市場監(jiān)管職能的重要手段。因此,業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的,必須遵守物業(yè)管理的市場秩序,服從政府主管部門按照《條例》進(jìn)行的監(jiān)管。
(二)物業(yè)管理的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì),是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的進(jìn)行的一項(xiàng)交易。市場經(jīng)濟(jì)條件下,交易的進(jìn)行主要通過合同作為紐帶完成的,交易的雙方就是合同的主體。物業(yè)管理作為一種市場行為,是通過物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和履行得以實(shí)現(xiàn)的。物業(yè)服務(wù)合同,是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議,是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù),服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么,業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用,以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任,都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之問被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系,明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,雙方是平等的民事法律關(guān)系。
(三)物業(yè)管理的內(nèi)容是維修、養(yǎng)護(hù)、管理物業(yè)以及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序。
物業(yè)管理的內(nèi)容主要有兩方面:一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理;二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、裝飾裝修管理等服務(wù)。在履行物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)義務(wù)的前提下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以接受業(yè)主和使用人的委托,為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,例如,利用物業(yè)資源和客戶資源開展多種經(jīng)營,為業(yè)主提供租賃服務(wù)管理、物業(yè)招商、營銷策劃、銷售代理等不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)服務(wù)。
4大班次+考前模擬題 提升學(xué)習(xí)效果;
經(jīng)典班次組合 專家在線答疑!
特色通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
特色無憂班:報(bào)名或考試當(dāng)期不過,第二年免費(fèi)學(xué)
4大班次+考前模擬題+1套預(yù)測試題
智能交互課件 階段測試點(diǎn)評(píng)!
精品通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
精品無憂班:報(bào)名或考試當(dāng)期不過,第二年免費(fèi)學(xué)
考前模擬題+2套預(yù)測試題+考前沖關(guān)寶典
名師定期直播 一對(duì)一跟蹤教學(xué)
實(shí)驗(yàn)通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
實(shí)驗(yàn)無憂班:報(bào)名或考試當(dāng)期不過,第二年免費(fèi)學(xué)
考前模擬題+3套預(yù)測題+沖關(guān)寶典+考前重點(diǎn)
大數(shù)據(jù)分析小灶教學(xué) 私人定制服務(wù)!
定制通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
定制無憂班:報(bào)名或考試當(dāng)期不過,第二年免費(fèi)學(xué)
1、凡本網(wǎng)注明“來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)”的所有作品,版權(quán)均屬建設(shè)工程教育網(wǎng)所有,未經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、鏈接、轉(zhuǎn)貼或以其他方式使用;已經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)的,應(yīng)在授權(quán)范圍內(nèi)使用,且必須注明“來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)”。違反上述聲明者,本網(wǎng)將追究其法律責(zé)任。
2、本網(wǎng)部分資料為網(wǎng)上搜集轉(zhuǎn)載,均盡力標(biāo)明作者和出處。對(duì)于本網(wǎng)刊載作品涉及版權(quán)等問題的,請(qǐng)作者與本網(wǎng)站聯(lián)系,本網(wǎng)站核實(shí)確認(rèn)后會(huì)盡快予以處理。
本網(wǎng)轉(zhuǎn)載之作品,并不意味著認(rèn)同該作品的觀點(diǎn)或真實(shí)性。如其他媒體、網(wǎng)站或個(gè)人轉(zhuǎn)載使用,請(qǐng)與著作權(quán)人聯(lián)系,并自負(fù)法律責(zé)任。
3、聯(lián)系方式:010-82326699 / 400 810 5999。