房地產抵押的主要原則

　　一、房地產抵押應當遵循民事法律原則

　　抵押雙方當事人應當依據民事法律原則確定以下事項：

　　1.設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協(xié)商議定，雙方當事人也可以協(xié)商由房地產價格評估機構評估確定。

　　2.抵押權人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災害而出現(xiàn)的風險，要求抵押人辦理房產保險的，雙方當事人應當協(xié)商議定。抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。

　　3.企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。

　　4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同。

　　二、房地產抵押中的房產、地產抵押權設定應當一致

　　建設部《城市房地產抵押管理辦法》規(guī)定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。”“以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。”

　　三、抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值

　　房地產抵押是為擔保債權而建立的法律關系，因此抵押物的價值必須高于所擔保的債權，否則就無法成就所擔保的債權。根據這一原則，房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但再次抵押所擔保的債權不得超出余額部分。同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人，以便抵押人測算擔保價值。對以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，兩宗以上房地產視為同一抵押房地產。但抵押當事人另有約定的除外。