招標原則與招標形式

　　招標由招標人依法組織實施，前期物業(yè)管理招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設(shè)單位。

　　1.招標原則

　�。�1）不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人。例如采取地方保護主義，限制外地物業(yè)管理企業(yè)參加投標。又如從企業(yè)所有制角度進行限制，不允許民營物業(yè)管理企業(yè)參加投標等。這些以不合理條件限制或者排斥潛在投標人的作法，不僅違背公開、公平、公正、誠實信用的招標投標原則，而且與物業(yè)管理市場化背道而馳。

　　（2）不得對潛在投標人實行歧視待遇。對潛在投標人區(qū)分三六九等區(qū)別對待，也是違背公開、公平、公正、誠實信用的招標投標原則。例如對某些潛在投標人詳盡介紹招標項目并允許查驗項目，而對其他潛在投標人則掩飾項目情況或不給予同等、合理的投標準備時間等。這些做法不僅損害了受歧視投標人的合法權(quán)益，而且必然導致不公正的招標結(jié)果。

　�。�3）不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際不符的資格要求。物業(yè)管理項目招標應當實事求是，符合物業(yè)管理項目的資質(zhì)要求和招標市場行情。如果向潛在投標人提出不切實際的投標條件或要求，不僅會導致招標失敗，而且也給投標方造成損害。

　　2.招標形式

　　前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。

　�。�1）公開招標、

　　公開招標要求招標人在公共媒介上發(fā)布招標公告，例如在報紙、廣播、電視、網(wǎng)站上發(fā)布公告，邀請不特定的物業(yè)管理企業(yè)參加投標。同時，公開招標還須在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費招標公告，以便利全國同業(yè)廣泛了解物業(yè)管理招標信息。招標人發(fā)布的招標公告，應當載明招標人的名稱、地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

　�。�2）邀請招標

　　邀請招標也稱定向招標，是指招標人有選擇的向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，邀請?zhí)囟ㄎ飿I(yè)管理企業(yè)參加投標，主要適用對物業(yè)管理有特定要求的物業(yè)管理項目，例如，有復雜專業(yè)設(shè)備設(shè)施的物業(yè)管理項目、有保密要求的物業(yè)管理項目。采取邀請招標方式的，招標人必須向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書內(nèi)容與公開招標的招標公告內(nèi)容相同。

　　3.招標代理機構(gòu)

　　無論公開招標與邀請招標，招標人可以自行組織和實施招標活動，沒有能力組織和實施招標活動的，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。物業(yè)管理招標代理機構(gòu)應當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，既不能越權(quán)代理，也不能違反前期物業(yè)管理招標投標規(guī)定。

　　招標代理機構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標代理業(yè)務并提供相關(guān)服務的社會中介組織。目前，大中城市一般都有專門從事物業(yè)管理招標投標代理的公司和機構(gòu)。從事物業(yè)管理的招標代理機構(gòu)應當具備下列條件：

　�。�1）有從事招標代理業(yè)務的營業(yè)場所和相應資金；

　�。�2）有能夠編制招標文件和組織評標的相應專業(yè)力量；

　�。�3）有房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家名冊。