房地產開發(fā)的項目管理制度

　　1.房地產開發(fā)是城市建設和發(fā)展的具體實施。因此確定房地產開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則，注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產。同時，房地產開發(fā)又是城市經濟管理和土地管理的重要方面，因此確定房地產開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產開發(fā)年度計劃的要求。按照國家有關規(guī)定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

　　2.房地產開發(fā)項目管理應當遵循以下制度：

　　（1）必須按照土地使用權出讓合同設定的條件和國家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地。

　　（2）房地產開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例不得低于20%.

　�。�3）項目開發(fā)建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

　　（4）房地產開發(fā)項目應當按照土地使用權出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設，超過1年未動工開發(fā)的，政府可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費，超過2年未動工開發(fā)的，政府可以無償收回土地使用權。

　　（5）轉讓房地產開發(fā)項目應當符合法定條件，一是支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；二是屬于房屋建設工程的，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。同時，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。

　�。�6）轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

　�。�7）房地產開發(fā)項目應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的建筑工程質量、安全標準和技術規(guī)范。同時，建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位，依照法律、法規(guī)及合同約定承擔開發(fā)項目的質量責任。

　　（8）房地產開發(fā)項目經竣工驗收合格后方可交付使用。