構(gòu)造物業(yè)管理方案

　�。ㄒ唬┨接懜倪M(jìn)舊有物業(yè)的可能性

　　在進(jìn)行了以上一系列分析、研究之后，物業(yè)管理師就要確定，現(xiàn)狀物業(yè)的各種運(yùn)行方案能否為業(yè)主帶來可能的較高凈收益，如果不能，就要提出改進(jìn)方案。理想的物業(yè)管理是管理新開發(fā)的物業(yè)，但大多數(shù)的物業(yè)是在進(jìn)行專業(yè)管理前已被別人管理過了。如果發(fā)現(xiàn)建筑物不再能滿足其所處位置的要求，那么最好改變物業(yè)的現(xiàn)狀以符合當(dāng)前的市場趨勢，并使業(yè)主獲得可能的最大凈收益。改進(jìn)方案通常從以下兩個方面考慮：

　　1.更新及現(xiàn)代化

　　更新就是在建筑物的原結(jié)構(gòu)設(shè)計、用途等不變的情況下，把建筑物內(nèi)的設(shè)備、飾面及材料更換成新的，將其恢復(fù)至維修良好并具有吸引力的狀況。在更新時可使之現(xiàn)代化，如把原來的設(shè)備、材料更換成新設(shè)計的、性能更好的替代品。更新及現(xiàn)代化可以延長建筑物的經(jīng)濟(jì)使用壽命，并使其重新具有與新建筑物競爭的能力。

　　2.改變建筑物的用途

　　改變建筑物用途能在不影響鄰里景觀的情況下，滿足社區(qū)對房地產(chǎn)的需求，并使舊建筑物得以“再生”。對于建議進(jìn)行改造的任何物業(yè)，還應(yīng)作融資分析。通過融資分析，提出不同的融資方案并從中選出一個可以實施的、最符合業(yè)主目標(biāo)的方案。

　�。ǘ�）物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容

　　在分析了所有可能的改進(jìn)方案并進(jìn)行科學(xué)的對比之后，選出與業(yè)主目標(biāo)最為符合的方案作為最優(yōu)方案。經(jīng)向業(yè)主推薦并得到業(yè)主的同意，物業(yè)管理師就可編制其對推薦方案的管理計劃了。推薦方案管理計劃的編制，要從實物的、財務(wù)的、運(yùn)行的不同角度出發(fā)，說明如何管理物業(yè)；要按市場狀況及發(fā)展趨勢制定租賃計劃，制定收入及支出計劃，確定所需工作人員的結(jié)構(gòu)及數(shù)量，建立物業(yè)運(yùn)行方針和工作程序；如有必要，還應(yīng)制定融資計劃。

　　1.建筑物管理計劃

　　物業(yè)管理企業(yè)的首要責(zé)任是在物業(yè)維護(hù)、維修、服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和達(dá)到這些標(biāo)準(zhǔn)所需的成本之間進(jìn)行適當(dāng)?shù)钠胶狻＝ㄖ�物管理計劃的�?nèi)容，包括如下幾個方面的內(nèi)容：

　�。�1）建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)。確定適當(dāng)?shù)木S護(hù)維修標(biāo)準(zhǔn)首先要考慮到物業(yè)的類型和使用特點(diǎn)，物業(yè)體量的大小、物業(yè)的位置、物業(yè)的維修預(yù)算限制，以及業(yè)主就本物業(yè)的長遠(yuǎn)策略。

　�。�2）建筑物管理策略。最重要的是決定是否使用有計劃的維護(hù)維修體系，這兩種方案選擇的結(jié)果通常取決于業(yè)主投資目標(biāo)和其為物業(yè)確定的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。北京地區(qū)的調(diào)查表明，大約60%的物業(yè)管理企業(yè)是沒有建筑物管理的具體計劃，這對物業(yè)投資是十分有害的；另外40%的物業(yè)管理企業(yè)采用有計劃的管理（PMP），但一般集中于對大型中高檔商業(yè)物業(yè)的管理。對建筑物實施管理可以使用物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部人員，也可以雇請社會上的專業(yè)承包商，或兩者的結(jié)合。采用物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部人員負(fù)責(zé)建筑物的維護(hù)維修一般僅限于像北京國際貿(mào)易中心這樣的大型物業(yè)（該公司有物業(yè)保養(yǎng)部）或其物業(yè)處于其他物業(yè)的地理中心位置（還可為其他物業(yè)提供服務(wù)）。

　�。�3）物業(yè)檢查計劃。這種檢查主要是對物業(yè)的一般功能狀況、總體的整潔情況、物業(yè)的健康安全標(biāo)準(zhǔn)、負(fù)責(zé)維護(hù)維修的承包商的工作表現(xiàn)等進(jìn)行檢查。當(dāng)然，這種檢查還通常涉及到一些非物業(yè)維護(hù)維修的問題如監(jiān)督租戶履行租約的情況等。一般來說，物業(yè)檢查的頻率取決于業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量要求的程度。

　　（4）公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。一個物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)是否良好在很大程度上取決于公共設(shè)施如電、水、煤氣、供熱、電話等的使用狀態(tài)是否正常。對于商業(yè)物業(yè)來說，公共設(shè)施服務(wù)費(fèi)用的支出在物業(yè)整個年費(fèi)用支出中所占的比重也非常大。因此，確定公共設(shè)施服務(wù)的具體內(nèi)容與方式，也是建筑物管理計劃中的重要內(nèi)容。

　　2.租賃計劃

　　租賃計劃是物業(yè)管理計劃的重要內(nèi)容，包括租金方案和出租策略。租金方案要建立在市場分析和物業(yè)分析的基礎(chǔ)上，租金方案中不僅要確定物業(yè)出租時的總體租金水平，還要針對每一個獨(dú)立的出租單元，編制出租金價格表。出租策略則是為了使物業(yè)總體出租收入最大化應(yīng)該采取的策略，包括租期長短、獨(dú)立出租單元大小、租戶類型的匹配策略，管理服務(wù)水平與租戶優(yōu)惠與補(bǔ)貼方式選擇，以及采用何種租金形式（毛租金還是凈租金、采用建筑面積還是使用面積或可出租面積等）等。

　　3.財務(wù)收支計劃

　　財務(wù)收支計劃通常以預(yù)算計劃的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和運(yùn)營費(fèi)用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。要根據(jù)實際經(jīng)營情況對預(yù)算進(jìn)行定期調(diào)整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預(yù)期收益減少，此時物業(yè)管理師往往要就空置率增加的原因進(jìn)行認(rèn)真的分析。維護(hù)費(fèi)用超過預(yù)算一般預(yù)示著建筑物內(nèi)的某些設(shè)備需要予以更新。

　　預(yù)算是物業(yè)管理中財務(wù)控制和財務(wù)計劃的重要工具。其控制特性表現(xiàn)在當(dāng)收入低于預(yù)算或費(fèi)用超過預(yù)算時就會引起物業(yè)管理師的注意，而其計劃特性則表現(xiàn)在當(dāng)物業(yè)管理師編制預(yù)算時能就未來一年的經(jīng)營計劃作出比較現(xiàn)實的安排。此外，檢查上年度預(yù)算執(zhí)行情況，也有助于物業(yè)管理師發(fā)現(xiàn)問題，并在新年度預(yù)算中進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

　　預(yù)算還可以使業(yè)主較容易地對物業(yè)管理的財務(wù)情況進(jìn)行檢查。當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)運(yùn)營收入和費(fèi)用大大超過預(yù)計的水平時，通常會要求物業(yè)管理師予以解釋，物業(yè)管理師則必須負(fù)責(zé)對實際執(zhí)行結(jié)果背離預(yù)算的原因進(jìn)行說明，并告之業(yè)主這種未預(yù)計到的情況的發(fā)展趨勢。所以，一旦提出了一個預(yù)算，物業(yè)管理師和業(yè)主之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系也就確立了，但在雙方共同制定預(yù)算的過程中，物業(yè)管理師要努力為業(yè)主提出更為完美并切合實際的目標(biāo)。

　　4.物業(yè)運(yùn)行績效評估及與業(yè)主溝通計劃

　　經(jīng)常更新和評估物業(yè)的財務(wù)狀況，以便從中發(fā)現(xiàn)物業(yè)運(yùn)營表現(xiàn)好壞的原因。物業(yè)管理企業(yè)需要定期評價物業(yè)運(yùn)行績效，并將分析結(jié)果及時報告業(yè)主，以便采取正確的方法或改變策略來適應(yīng)未來的市場狀況。

　�。�1）物業(yè)績效評估指標(biāo)。將物業(yè)當(dāng)前的績效狀況和過去的績效表現(xiàn)相比較，就能看出物業(yè)當(dāng)前的表現(xiàn)是否正常。目前使用的主要表現(xiàn)評估指標(biāo)包括：①預(yù)計租值與實際租值的比較；②實際和預(yù)計的資本價值的增長；③收益率即物業(yè)的競爭狀況和預(yù)期的風(fēng)險與其市場競爭對手的比較；④資本回報率即收益和物業(yè)資本價值的比較；⑤凈收益即毛收益減去成本；⑥空置水平；⑦服務(wù)收費(fèi)水平；⑧拖欠租金和壞賬；⑨財務(wù)內(nèi)部收益率；⑩對于機(jī)構(gòu)投資者來說本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該就上述指標(biāo)作為財務(wù)記錄進(jìn)行經(jīng)常性的監(jiān)控，以在競爭的市場上及時調(diào)整自己的策略。

　�。�2）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。大多數(shù)業(yè)主主要依靠其物業(yè)管理企業(yè)的及時溝通來了解其物業(yè)的表現(xiàn)情況。這種溝通的模式和頻率主要取決于業(yè)主的態(tài)度。最常用的溝通手段是：定期的年度或季度表現(xiàn)報告；定期的管理會議；通過電話通信或現(xiàn)場會議等形式的定期私人接觸。通過這些溝通，業(yè)主一般能達(dá)到兩個目的：及時了解物業(yè)管理中出現(xiàn)了什么問題（如租金、租戶爭議）以及物業(yè)管理師是如何解決這些問題的；物業(yè)管理企業(yè)的未來計劃是什么（如重新裝修、重新發(fā)展、賣掉或繼續(xù)出租）。