收益法概述

　　收益法又稱(chēng)收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。根據(jù)將未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，即資本化的方式不同，收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。其中，將未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，稱(chēng)為收益乘數(shù)法。報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是物業(yè)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益（凈現(xiàn)金流量），選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率（折現(xiàn)率）將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說(shuō)明，決定物業(yè)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。具體地說(shuō)，物業(yè)當(dāng)前的價(jià)值，通常不是基于其歷史價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)它所花費(fèi)的成本或者過(guò)去的市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能帶來(lái)的收益或者能夠得到的滿足、樂(lè)趣等的預(yù)期。歷史資料的作用，主要是用來(lái)推知未來(lái)的動(dòng)向和情勢(shì)，解釋未來(lái)預(yù)期的合理性。從理論上講，一宗物業(yè)過(guò)去的收益雖然與其當(dāng)期的價(jià)值無(wú)關(guān)，但其過(guò)去的收益往往是未來(lái)收益的一個(gè)很好的參考值，除非外部條件發(fā)生異常變化使得過(guò)去的趨勢(shì)不能繼續(xù)發(fā)展下去。

　　收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅（特別是公寓）、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類(lèi)物業(yè)有獲取收益的能力即可。例如，估價(jià)對(duì)象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒(méi)有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因?yàn)轭?lèi)似住宅以出租方式獲取收益的情形很多，因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來(lái)運(yùn)用收益法估價(jià)，即先根據(jù)同一市場(chǎng)上有出租收益的類(lèi)似住宅的有關(guān)資料，采用類(lèi)似于市場(chǎng)法的方法求出該住宅的凈收益或收入、費(fèi)用等，再利用收益法來(lái)估價(jià)。但對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價(jià)，收益法大多不適用。

　　運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：

　�、偎鸭�并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類(lèi)似物業(yè)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料；

　�、陬A(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益（如凈收益）；

　�、矍笕�報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；

　�、苓x用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。