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　　物業(yè)價(jià)格一重新購建價(jià)格一折舊

　　該公式可根據(jù)三類估價(jià)對象而具體化：

　�、傩麻_發(fā)的土地；

　�、谛陆ǖ奈飿I(yè)；

　�、叟f的物業(yè)。

　　1、在新建物業(yè)的情況下，成本法的基本公式為：

　　新建物業(yè)價(jià)格一土地取得成本十土地開發(fā)成本十建筑物建造成本十管理費(fèi)用十投資利息十銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)十開發(fā)利潤

　　2、新開發(fā)的土地（包括各種方式取得并開發(fā)的土地），成本法的基本公式為：

　　新開發(fā)土地價(jià)格一取得待開發(fā)土地的成本十土地開發(fā)成本十管理費(fèi)用十投資利息十銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)十開發(fā)利潤

　　3．在舊物業(yè)的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊物業(yè)價(jià)格一物業(yè)的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊，或者，舊物業(yè)價(jià)格一土地的重新購建價(jià)格十建筑物的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊

　�。ǘ�）物業(yè)的重新購建價(jià)格

　　重新購建價(jià)格，又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得（或者重新開發(fā)建設(shè)）全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。

　　1．把握重新購建價(jià)格的概念應(yīng)特別注意下列三點(diǎn)：

　�。�1）重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格。不是個(gè)別單位或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi)或成本。

　�。�2）重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

　�。�3）建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。

　　2．求取房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格有兩大路徑：

　�。�1）將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購建價(jià)格，再求取建筑物的重新購建價(jià)格，然后將兩者相加來求取。適用于熟地交易為主的情況。

　　（2）模擬物業(yè)開發(fā)商的物業(yè)開發(fā)過程，在物業(yè)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求�。�

　�、偻恋氐闹匦沦徑▋r(jià)格，可以分為重新購置價(jià)格（市場法）和重新開發(fā)成本（成本法）。

　　②建筑物的重新購建價(jià)格，是在空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出（建造費(fèi)用、管理費(fèi)、投資利息、稅費(fèi)等）和應(yīng)獲得的利潤。根據(jù)重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低，一般建筑物適用重置價(jià)格。有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格，但“復(fù)制”在材料或技術(shù)上有困難的，使用重置價(jià)格。

　�。ㄈ�）建筑物的折舊

　　1．估價(jià)上建筑物折舊的概念和內(nèi)容

　　估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與重新購建價(jià)格的差額，即建筑物折舊一建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場價(jià)值

　　根據(jù)造成折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。

　�。�1）物質(zhì)折舊：是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。包括：

　�、僮匀唤�(jīng)過的老化：與建筑物的實(shí)際年齡正相關(guān)。

　　②意外破壞的損毀：包括自然的或人為的原因?qū)е碌膿p毀。

　�、壅�常使用的磨損：與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。

　　④延遲維修的損壞殘存：建筑物不應(yīng)有的損壞、提前損壞或已有的損壞仍然存在。

　　（2）功能折舊：是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。

　�、俟δ苈浜螅菏侵附ㄖ�物已有部件的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運(yùn)營。

　�、诠δ苋狈Γ菏侵附ㄖ�物沒有其應(yīng)該有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。

　�、酃δ苓^剩：是指建筑物已有部件的標(biāo)準(zhǔn)超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對物業(yè)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。

　�。�3）經(jīng)濟(jì)折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場供給過量或需求不足）、區(qū)位因素（如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其他因素（如政府政策變化等）。

　　2．求取建筑物折舊的年限法

　　年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。

　�。�1）建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡。

　　建筑物的實(shí)際年齡是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之R起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的日歷年數(shù)。類似于人的實(shí)際年齡。建筑物的有效年齡是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。類似于人看上去的年齡。建筑物的有效年齡可能短于也可能長于其實(shí)際年齡。

　�。�2）建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。

　�。�3）利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

　　（4）建筑物的剩余壽命分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

　　（5）年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應(yīng)用最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。