。ㄒ唬┦袌觯ū容^)法的用途、適用對象和操作步驟
1.用途
將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較,對這些類似物業(yè)的成交價格作適當?shù)奶幚,以求取估價對象客觀合理價格或價值。
2.適用對象
市場法適用于在同一供求范圍內、在估價時點的近期,存在著較多類似物業(yè)的交易性的物業(yè),如物業(yè)開發(fā)用地、普通住宅、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。
對很少發(fā)生交易的物業(yè),如特殊廠房、學校、紀念館、教堂等,則難以采用市場法估價。
3.操作步驟
、偎鸭灰讓嵗;
、谶x取可比實例;
③對可比實例成交價格進行處理;
、芮笕”葴蕛r格。
。ǘ┏杀痉ǖ挠猛、適用對象和操作步驟
1.用途
以估價對象在估價時點的重新購建價格減去折舊,求取估價對象客觀合理價格或價值。
2.適用對象
新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的物業(yè),都可采用成本法估價。
成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)的估價。
在物業(yè)保險及其他損害賠償中,一般也是采用成本法估價。
3.操作步驟
①搜集有關物業(yè)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料;
、跍y算重新購建價格;
、蹨y算折舊;
④求取積算價格。
。ㄈ┦找娣ǖ挠猛、適用對象和操作步驟
1.用途
通過預測估價對象的未來收益,然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉換為估價時點的價值,以求取估價對象客觀合理價格或價值。
收益法是以預期原理為基礎的。預期原理說明,決定物業(yè)當前價值的,重要的不是過去的因素而是未來的因素。
2.適用對象有收益或有潛在收益的物業(yè)。估價對象目前為自用或空閑的住宅,可將該住宅設想為出租的情況下,來運用收益法估價。
對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價,收益法大多不適用。
3.操作步驟
、偎鸭Ⅱ炞C與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料;
、陬A測估價對象的未來收益;
、矍笕蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù);
、苓x用適宜的收益法公式求取收益價格。
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