（一）收集有關資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況

　　1999年4月，建設部成立《條例》起草小組，開始《條例》的起草工作�！稐l例》起草的前期階段，起草小組通過各種渠道開展資料收集和分析工作。首先，收集各地出臺的地方性法規(guī)和地方性政府規(guī)章以及影響較大的規(guī)范性文件并逐一分析，對各地物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容、存在的問題有了基本了解；其次，通過總結(jié)各地物業(yè)管理立法中的經(jīng)驗和不足，初步把握了《條例》起草中的重點和難點問題。與此同時，通過各種渠道，收集國外物業(yè)管理立法資料�？紤]到我國法律體系與大陸法系較為接近，起草小組通過考察、交流等形式，重點了解了德國、法國、新加坡、日本、韓國的物業(yè)管理立法情況，考察了日本、韓國、澳大利亞、新西蘭的物業(yè)管理制度以及法國、德國的建筑區(qū)分所有權(quán)制度。我國內(nèi)地的物業(yè)管理在深圳起步，由于地緣關系，我國香港地區(qū)的物業(yè)管理立法對內(nèi)地物業(yè)管理立法影響較大。為借鑒香港成熟的立法經(jīng)驗，起草小組多次與香港業(yè)界進行交流，認真解讀了香港的《建筑物管理條例》及相關法規(guī)，對香港和內(nèi)地的法律體系、法制環(huán)境、物業(yè)管理理念、立法背景等作了比較研究。

　�。ǘ�）開展立法調(diào)研，掌握第一手材料

　　為深入了解物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題，起草小組多次組織了立法調(diào)研活動。2000年6月至2001年3月，起草小組赴青島、寧波、長春、武漢等地，就業(yè)主委員會的性質(zhì)和監(jiān)督管理、物業(yè)服務企業(yè)應當承擔的法律責任、建設單位的義務、物業(yè)管理項目招投標、物業(yè)使用中的禁止行為、利用物業(yè)進行經(jīng)營的收益分配以及業(yè)主委員會與居委會、物業(yè)管理與社區(qū)建設、物業(yè)服務企業(yè)與公用事業(yè)單位之間的關系等問題作了調(diào)研，并在大連召開了由東、中、西部有關城市代表參加的關于業(yè)主大會、前期物業(yè)管理及專項維修資金等問題的專題討論，廣泛聽取了各方面的意見。這些調(diào)研活動，有助于在起草《條例》時實事求是，從實際出發(fā)，增加《條例》規(guī)定的可操作性。

　�。ㄈ�）進行專家論證，研討立法中的難點問題

　　當時物業(yè)管理在我國發(fā)展僅有20年，各地物業(yè)管理發(fā)展很不均衡。同時，我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步狀態(tài)，對物業(yè)管理法律關系、各方主體的權(quán)利義務、物業(yè)管理的基本制度等沒有形成統(tǒng)一認識，這給《條例》的起草帶來了難度。有鑒于此，起草小組通過召開專家論證會、書面征求專家意見等方式，邀請法學家、律師、資深從業(yè)人員、行政管理人員、業(yè)主代表等，對立法過程中的難點問題進行專題研討。《條例》中業(yè)主大會、管理規(guī)約等制度，是在充分吸收專家意見的基礎上確立的。

　�。ㄋ模�廣泛征求意見，以求彰顯民意

　　按照立法程序要求，起草小組在起草出《條例》征求意見稿后，于2000年5月征求各地、國務院有關部門、有關單位及專家意見。各地根據(jù)本地物業(yè)管理實踐情況提出了很多意見和建議，國務院有關部門、專家、相關單位、業(yè)主、從業(yè)人員等也提出了具體意見。起草小組在對所提出意見作詳細分析后，進行了認真修改。2001年3月經(jīng)建設部常務會議討論通過，形成《條例（送審稿）》，提請國務院審議。

　　國務院領導和國務院法制辦對物業(yè)管理立法工作一直非常關注，國務院領導多次批示要加強物業(yè)管理立法工作，國務院法制辦對起草小組的工作給予了大力支持。在收到《條例（送審稿）》后，國務院法制辦隨即將《條例（送審稿）》送地方、國務院有關部門、有關單位征求意見。此后，國務院法制辦多次組織專題研討，從各方面意見中梳理出需要進一步研究的問題。例如，物業(yè)管理的性質(zhì)、物業(yè)服務企業(yè)提供的管理與行政部門管理的關系、《條例》調(diào)整的社會關系、物業(yè)管理實踐中存在的主要問題及其原因、哪些是應由當事人自行處理的民事關系、哪些是需要政府出面進行行政管理的事項、如何推進房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營等。針對這些問題，國務院法制辦會同建設部于2002年3月在北京召開《條例（送審稿）》專家論證會。與會專家從不同角度闡明了各自的觀點。通過專家論證，在一些問題上統(tǒng)一了認識，為《條例（送審稿）》的修改完善打下了基礎。

　　2002年6月，就《條例（送審稿）》的有關問題，國務院法制辦農(nóng)業(yè)資源環(huán)保法制司與建設部政策法規(guī)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的有關人員，赴上海、深圳進行了專題調(diào)研。調(diào)研期間，分別召開了兩地物業(yè)管理主管部門及有關部門、業(yè)主代表、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)以及街道辦事處、居委會、派出所有關人員參加的座談會，實地考察了多種類型的物業(yè)管理項目。通過調(diào)研，基本摸清了物業(yè)管理實踐中存在的主要問題，確立了《條例（送審稿）》修改的基本思路和原則。在專家論證會和專題調(diào)研的基礎上，結(jié)合各方面意見，國務院法制辦會同建設部對《條例（送審稿）》作了相應修改，并再次送國務院有關部門和地方征求意見。針對反饋的意見，國務院法制辦會同建設部多次討論、修改，并與提出意見的單位進行充分溝通，最終形成《條例（草案）》。

　　物業(yè)管理立法涉及廣大人民群眾的切實利益，如何更廣泛地了解聽取社會各方面的意見，一直是國務院領導所關心的問題。2002年10月16日，經(jīng)國務院同意，國務院法制辦將《條例（草案）》登報公開向社會征求意見。這一彰顯民意、推動民主立法、切實提高立法工作質(zhì)量的舉措，在社會上引起了積極反響。在近一個月的意見征求期間，國務院法制辦共收到近4000條意見。從征求意見的情況看，社會各界對制定《條例》的必要性和《條例（草案）》的基本內(nèi)容給予了充分肯定，一致呼吁盡快出臺，同時也提出了很多具體的修改意見。從反饋意見的內(nèi)容上看，主要涉及《條例》的名稱和調(diào)整范圍、業(yè)主與業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)服務企業(yè)和人員的管理、物業(yè)服務費用、法律責任等方面。

　　在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎上，國務院法制辦會同建設部對《條例（草案）》逐條進行了認真修改，有近半數(shù)的意見被吸收，如科學界定物業(yè)管理的內(nèi)涵，進一步細化業(yè)主的權(quán)利；明確物業(yè)服務企業(yè)的義務和責任，法律責任中體現(xiàn)優(yōu)先保護業(yè)主共同利益等。未采納的，主要是那些不應由本《條例》調(diào)整的，或者立法時機不成熟、理論上尚存在較大爭議，需要進一步研究的意見�！稐l例》沒有吸納的另外一部分意見，主要是從本地方情況出發(fā)提出來的，鑒于我國地域遼闊，地區(qū)差異比較大，這些意見由各地制定地方法規(guī)或者規(guī)章時考慮比較合適。

　　2003年5月28日，國務院常務會第九次會議審議并原則通過了《條例》�！稐l例》的制定過程，反映了社會法制意識的日益增強，凝聚了人民群眾的智慧和熱情。

　　（五）適應環(huán)境變化，及時修改完善

　　《條例》的實施，在極大地規(guī)范和推動物業(yè)管理的發(fā)展的同時，在實踐中也暴露出一些問題。2007年3月，《物權(quán)法》出臺，從維護業(yè)主合法權(quán)益的角度出發(fā)，對業(yè)主在共同管理建筑物及其附屬設施過程中的權(quán)利和義務做了更加具體的規(guī)定。為了保持《條例》與《物權(quán)法》的一致，也為了解決《條例》實施中存在的問題，國務院對《物業(yè)管理條例》進行了修訂，并于2008年8月公布了《國務院關于修改（物業(yè)管理條例>的決定》。新修訂的《條例》，主要針對業(yè)主大會制度從三個方面進行了修改和完善：

　　一是根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，修改《條例》的部分條款：（1）明確業(yè)主共同決定的事項，取代業(yè)主大會職責的有關規(guī)定；（2）明確業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照“專有部分面積占建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)”的原則計算；（3）明確“籌集和使用專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施”等事項適用“雙三分之二”的表決規(guī)則，“制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)”等事項適用“雙二分之一”的表決規(guī)則。

　　二是根據(jù)《物權(quán)法》第七十八條的規(guī)定，增加以下內(nèi)容：（1）業(yè)主委員會決定的效力，明確“業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力”；（2）業(yè)主的訴訟權(quán)利，明確“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”。

　　三是根據(jù)《物權(quán)法》的有關規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。

　　四是根據(jù)幾年來實行業(yè)主大會制度的經(jīng)驗，增加物業(yè)所在地的街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，作為業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動的指導和監(jiān)督機構(gòu)。