（一）共有部分的認(rèn)定

　　共有部分是指建筑物專有部分以外的部分�！段餀�(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”需要注意的是，法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有，與《條例》的規(guī)定一致�！稐l例》第三十八條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。”

　　除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物的共有部分：

　�。�1）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

　�。�2）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。．建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

　�。ǘ�）業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)

　　業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)，即每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未做特殊規(guī)定的情形下，對(duì)專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對(duì)物業(yè)管理用房、公用設(shè)施、綠地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利。但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權(quán)利，還要依據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分的共有權(quán)，還包括對(duì)共有部分共負(fù)義務(wù)。同樣，業(yè)主對(duì)共有部分如何承擔(dān)義務(wù)，也要依據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。

　　由于業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又負(fù)有義務(wù)，有的業(yè)主就可能以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)。對(duì)此，《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費(fèi)用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費(fèi)用。

　�。ㄈ�）建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬

　　在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際作法和存在問題進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)外的通常做法，從易于操作、減少糾紛和保護(hù)業(yè)主利益的角度出發(fā)，《物權(quán)法》第七十四條對(duì)建筑區(qū)域內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬作了如下規(guī)定：

　�。�1）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

　�。�2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

　　（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　建設(shè)單位按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例，將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《物權(quán)法》第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

　　建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十四條第三款所稱的車位，屬于業(yè)主共有。

　　（四）業(yè)主對(duì)與專有部分相對(duì)應(yīng)的共有部分的利用

　　業(yè)主基于對(duì)專有部分享有的權(quán)利，難免有利用共有部分的現(xiàn)實(shí)需求。例如，放置空調(diào)機(jī)要利用與專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻；安裝太陽能熱水器要利用建筑物的屋頂；經(jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主在符合法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的情況下，為其特定營(yíng)業(yè)需要，也會(huì)借助外墻面懸掛、張貼牌匾等。這些需求是業(yè)主專有權(quán)行使的合理延伸，是為了更好地發(fā)揮專有部分的功能而使用共有部分，應(yīng)為法律所支持。因此，《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第四條規(guī)定：“業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。”

　　但是，單個(gè)業(yè)主或者部分業(yè)主對(duì)共有部分的利用，必須在合理使用的范圍內(nèi)。判斷合理使用的標(biāo)準(zhǔn)主要有三方面：一是不得以營(yíng)利為目的；二是不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者損害他人的合法權(quán)益；三是不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定。

　�。ㄎ澹┣趾�共有權(quán)的法律責(zé)任

　　《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第十四條規(guī)定：“建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分，改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害，恢復(fù)原狀，確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”應(yīng)當(dāng)注意的是，實(shí)施侵害業(yè)主共有權(quán)行為的主體，除了建設(shè)單位，還包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和使用人等。侵害業(yè)主共有權(quán)主要有四種方式：（1）擅自占用共有部分；（2）擅自處分共有部分；（3）擅自改變共有部分使用功能；（4）擅自利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。權(quán)利人請(qǐng)求侵害人承擔(dān)法律責(zé)任的方式，同樣也有四種：（1）排除妨害；（2）恢復(fù)原狀；（3）確認(rèn)處分行為無效；（4）賠償損失。對(duì)于行為人擅自利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途。在確定行為人擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)成本，但行為人應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)營(yíng)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。