�。ㄒ唬┱袠嗽瓌t與招標形式

　　招標由招標人依法組織實施，前期物業(yè)管理招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設(shè)單位。

　　1.招標原則

　�。�1）不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人。例如，采取地方保護主義，限制外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標。又如，從企業(yè)所有制角度進行限制，不允許民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標等。這些以不合理條件限制或者排斥潛在投標人的作法，不僅違背公開、公平、公正和誠實信用的招標投標原則，而且違背物業(yè)管理市場競爭規(guī)則。

　�。�2）不得對潛在投標人實行歧視待遇。對潛在投標人區(qū)分三六九等區(qū)別對待，也是違背公開、公平、公正和誠實信用的招標投標原則。例如，對某些潛在投標人詳盡介紹招標項目并允許查驗項目，而對其他潛在投標人則隱瞞項目真實情況或不給予同等、合理的投標準備時間等。這些做法不僅損害了受歧視投標人的合法權(quán)益，而且必然導(dǎo)致不公正的招標結(jié)果。

　　（3）不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際不符的資格要求。物業(yè)管理項目招標應(yīng)當實事求是，符合物業(yè)管理項目的資質(zhì)要求和招標市場行情。如果向潛在投標人提出不切實際的投標條件或要求，不僅會導(dǎo)致招標失敗，而且也給投標方造成損害。

　　2.招標形式

　　前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。

　�。�1）公開招標

　　公開招標要求招標人在公共媒介上發(fā)布招標公告，例如在報紙、廣播、電視、網(wǎng)站上發(fā)布公告，邀請不特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標。招標人發(fā)布的招標公告，應(yīng)當載明招標人的名稱、地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

　�。�2）邀請招標

　　邀請招標也稱定向招標，是指招標人有選擇地向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標邀請書，邀請?zhí)囟ㄎ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標，主要適用對物業(yè)管理有特定要求的物業(yè)管理項目。例如，有復(fù)雜專業(yè)設(shè)備設(shè)施的物業(yè)管理項目、有保密要求的物業(yè)管理項目等。采取邀請招標方式的，招標人應(yīng)當向3個以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書內(nèi)容與公開招標的招標公告相同。

　　3.招標代理機構(gòu)

　　無論公開招標或邀請招標，招標人可以自行組織和實施招標活動，沒有能力組織和實施招標活動的，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。物業(yè)管理招標代理機構(gòu)應(yīng)當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，應(yīng)當遵守前期物業(yè)管理招標投標規(guī)定，不能越權(quán)代理。

　　招標代理機構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織。目前，大中城市一般都有專門從事物業(yè)管理招標投標代理的公司和機構(gòu)。從事物業(yè)管理的招標代理機構(gòu)應(yīng)當具備下列條件：（1）有從事招標代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所和相應(yīng)資金；（2）有能夠編制招標文件和組織評標的相應(yīng)專業(yè)力量；（3）有房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家名冊。

　�。ǘ�）招標文件的編制與招標項目備案

　　1.招標文件的編制

　　《招投標暫行辦法》規(guī)定，招標人應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。前期物業(yè)管理招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　�。�1）招標人及招標項目簡介：包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；（2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求：包括物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和應(yīng)當達到的標準等；（3）對投標人及投標書的要求：包括投標人資格、投標書形式、主要內(nèi)容等；（4）評標標準和評標方法；（5）招標活動方案：包括招標組織機構(gòu)情況，開標時間和地點等；（6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；（7）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　2.招標項目備案

　　招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料：

　�。�1）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件；（2）招標公告或者投標邀請書；（3）招標文件；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當及時責令招標人改正。

　　（三）招標程序規(guī)則

　�。�1）實行投標資格預(yù)審的物業(yè)管理項目，招標人應(yīng)當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。經(jīng)資格預(yù)審后，招標人應(yīng)當向資格預(yù)審合格的投標人申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向不合格的投標申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。

　�。�2）招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開招標物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　（3）招標人對已發(fā)出的招標文件，進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人，澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。

　�。�4）招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應(yīng)當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。