物業(yè)項(xiàng)目管理權(quán)的獲取方式有三種：招投標(biāo)方式、直接委托方式以及其他合法方式，如協(xié)議選聘等。

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　　1.公開(kāi)招標(biāo)

　　公開(kāi)招標(biāo)是指招標(biāo)人通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。

　　招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)方式的，首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告必須載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法等具體事項(xiàng)。

　　招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)明確開(kāi)標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按指明的方式領(lǐng)取或購(gòu)買有關(guān)資料，接受按規(guī)定程序進(jìn)行的評(píng)選，有的招標(biāo)還設(shè)定預(yù)選和入圍程序等。

　　公開(kāi)招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人以公開(kāi)的方式邀請(qǐng)不確定的法人組織參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開(kāi)，評(píng)選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動(dòng)后單方面變更。

　　2.邀請(qǐng)招標(biāo)

　　邀請(qǐng)招標(biāo)，也稱作有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干家有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的招標(biāo)方式。

　　采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，投標(biāo)邀請(qǐng)和招標(biāo)文件上應(yīng)明確招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法，以及開(kāi)標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)等具體事項(xiàng)。邀請(qǐng)招標(biāo)的實(shí)施程序?qū)γ恳粋�(gè)預(yù)定的投標(biāo)人都是公開(kāi)的，因此具備一定的公開(kāi)性。

　　邀請(qǐng)招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)不使用公開(kāi)的公告方式，投標(biāo)人是特定的，即接受邀請(qǐng)的企業(yè)才是合格的投標(biāo)人，投標(biāo)人的數(shù)量有限。

　　（二）直接委托方式

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也就是說(shuō)其他類型的物業(yè)，可以選擇適合自身物業(yè)功能特點(diǎn)的選擇方式。如單一業(yè)主的寫字樓、商業(yè)綜合體等，通常會(huì)采用直接委托的方式，選擇適合自身項(xiàng)目服務(wù)需求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　（三）其他合法方式

　　除了招投標(biāo)和直接委托方式以外，還有一些合法的項(xiàng)目管理權(quán)獲取方式，如協(xié)議選聘等。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”