物業(yè)管理方式與運作程序：

　　管理方式與運作程序一般由組織架構的設置、流程與支持系統(tǒng)的設計和管理機制的確定等內容組成。

　　（1）組織架構的設置

　　組織架構的設置需要綜合考慮物業(yè)的規(guī)模和服務內容，在確保最大限度滿足業(yè)主服務需求的前提下，設計高效運作的組織架構。

　　如在北京某國際大廈項目中，中標企業(yè)設置了以客戶服務中心為中樞（負責承擔客戶服務、信息管理、協(xié)調調度、物業(yè)經營等職能），綜合部（負責承擔行政事務、人力資源、財務管理、后勤采購等職能）、機電工程部（負責承擔設備運行、工程維護、節(jié)能降耗、消防管理等職能）、管理部（負責質量控制、安防管理、停車場管理、精神文明建設、環(huán)境工程維護等職能）等相關部門密切協(xié)同運作的組織架構。

　　（2）運作程序與支持系統(tǒng)的設計

　　運作程序包括項目整體運作流程、內部運作流程與客戶服務及需求信息反饋流程，一般采用流程圖的方法進行展示，流程設計要遵循全面、高效、合理的原則，準確、真實地反映組織架構的功能和運作方式。

　　支持系統(tǒng)一般也設計為表格或流程圖的形式，綜合反映物業(yè)管理企業(yè)集中資源優(yōu)勢構建對項目的支持體系。

　　（3）管理機制的確定

　　管理機制是反映物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)項目物業(yè)管理服務目標的基礎，一般由目標管理責任制、激勵機制、監(jiān)督機制組成。其中目標管理機制就是將項目的管理目標、經營目標、競爭目標以量化的形式作為重要職責交給項目的管理團隊，并賦予相應的權利，同時將目標的實現(xiàn)與管理團隊的切身利益掛鉤；激勵機制是在目標管理機制的基礎上設計相應的激勵辦法；監(jiān)督機制是通過政府、業(yè)主、社會輿論和企業(yè)內部管理等渠道來實現(xiàn)對項目運作的監(jiān)督。