�。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務合同的特征

　　通常狀況下，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)開展工作，物業(yè)服務合同在業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。但一般情況下，在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會成立之前，就需要進行物業(yè)管理活動。由于業(yè)主大會尚未成立，不可能由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。這種情況下，只能由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施管理服務，物業(yè)服務合同在建設單位和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。這時的物業(yè)服務合同稱為前期物業(yè)服務合同。所以，前期物業(yè)服務合同發(fā)揮著重要的作用，是物業(yè)從建設到管理順利銜接的關鍵環(huán)節(jié)。前期物業(yè)服務合同有以下特征：

　�。�1）前期物業(yè)服務合同具有過渡性。前期物業(yè)服務合同的期限，存在于業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過渡時間內。實踐中，物業(yè)的銷售、業(yè)主的入住是陸續(xù)的過程，業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議時間的不確定性決定了業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)時間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務的期限也是不確定的。但是，一旦業(yè)主大會成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力，就意味著前期物業(yè)管理階段結束，進入了通常情況下的物業(yè)管理階段。

　�。�2）前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。通常情況下物業(yè)服務合同的簽訂主體是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)，而前期物業(yè)服務合同簽訂的主體是建設單位和物業(yè)管理企業(yè)。這是因為首次業(yè)主大會尚未召開，業(yè)主還不能形成統(tǒng)一意志來決定選聘物業(yè)管理企業(yè)，而此時已有實施物業(yè)管理的現實必要，為了維護正常的物業(yè)秩序，保護業(yè)主現實的合法權益，《條例》規(guī)定，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。而且，建設單位一開始就擁有物業(yè)，是第一業(yè)主，這是建設單位享有第一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權。能夠簽訂前期物業(yè)服務合同的合理依據。

　�。�3）前期物業(yè)服務合同是要式合同。要式合同，是指法律要求必須具備一定形式的合同。由于前期物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的公共利益，《條例》要求前期物業(yè)服務合同以書面的形式簽訂。對合同形式作書面要求，便于明確合同主體的責權利，防止建設單位和物業(yè)管理企業(yè)侵害業(yè)主權益的情況發(fā)生，發(fā)生糾紛時也有據可查。

　　（二）前期物業(yè)服務合同的時效

　　由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，僅僅是在業(yè)主不具備自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件下的權宜措施，因此在業(yè)主自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件具備后，必須保護業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)的自主權�！稐l例》第二十六條對此作出了特別規(guī)定：“前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。”

　　《條例》關于前期物業(yè)服務合同的規(guī)定，可以從以下兩方面解釋：

　　一方面，前期物業(yè)服務合同可以約定期限。與一般的服務性行為不同，物業(yè)管理服務具有長期性的特點。物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理服務過程中，要進行添置設施設備等一些前期投人，這些前期投入作為企業(yè)的經營成本，需要一定時間的經營活動才能逐步得到回收。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)之前，要進行成本測算和經營風險預測，前期物業(yè)服務合同期限不確定，不利于物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)籌安排工作，降低交易成本費用，防范經營風險，而且會導致物業(yè)管理市場秩序的混亂，誘導糾紛和矛盾。另外，物業(yè)管理企業(yè)也存在一個選擇物業(yè)管理服務項目的問題，在約定的期限結束以后，物業(yè)管理企業(yè)可以自動結束合同約定的物業(yè)服務項目，而不用承擔違約責任。同時，這也可以督促業(yè)主及時成立業(yè)主大會，實現自己的選聘物業(yè)管理企業(yè)的權利。

　　另一方面，前期物業(yè)服務合同是一種附終止條件的合同。雖然期限未滿，但業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同自然終止。也就是說，前期物業(yè)服務合同按照約定的期限履行結束，只有在合同期內沒有業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務合同生效才能實現。這是由前期物業(yè)管理本身的過渡性決定的。一旦業(yè)主組成了代表和維護自己利益的業(yè)主大會，選聘了物業(yè)管理企業(yè)，進入了正常的物業(yè)管理階段，則前期物業(yè)管理就不再有存在的必要，自動終止，終止的時間以業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時為準。

　　（三）前期物業(yè)服務合同的主要內容

　　為規(guī)范和指導建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)服務合同，建設部于2004年9月制定并發(fā)布了《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》，根據該示范文本，

　　前期物業(yè)服務合同應包括以下內容：

　　1.合同當事人與物業(yè)的基本情況

　　（1）合同當事人情況

　�。�2）物業(yè)的基本情況

　　2.物業(yè)服務內容與質量

　　物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務的項目，一般包括以下方面：（1）物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；（2）物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；（3）物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；（4）公共綠化的養(yǎng)護和管理；（5）車輛停放管理；（6）公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；（7）裝飾裝修管理服務；（8）物業(yè)檔案資料管理。

　　其他當事人可針對所提供的服務項目，具體承諾各項服務達到的服務水平和質量標準，作為合同的附件。例如，對于物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，可以承諾在正常損耗情況下，幾年內不出現大修或中修事故；對于物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理，可以承諾建立共用設施設備維修、養(yǎng)護檔案，準確記錄維修、養(yǎng)護情況；對于維修共用設施設備，保證業(yè)主用水、用電主要時段不受影響；對于公共綠化可以承諾配備專業(yè)人員養(yǎng)護和管理等等。

　　對于向特定業(yè)主提供單獨議價的其他服務，如承攬房屋裝修工程、代理房屋出租、代理家政服務等，也可以在前期物業(yè)服務合同列明，但不屬于公共服務項目。

　　3.物業(yè)服務收費方式

　　包干制和酬金制兩種收費方式，建設單位與物業(yè)管理企業(yè)協商后，可以選擇其中的一種收費方式。

　　4.物業(yè)經營管理活動的內容

　　物業(yè)經營管理活動，是指利用物業(yè)共用部位與共用設施設備所進行的經營活動。例如利用物業(yè)大廈、場地進行廣告經營，對物業(yè)共用部位、場地進行出租經營等。一般情況下，物業(yè)經營活動由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經營，便于統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協調，還可以降低服務成本，擴大利潤空間。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以就物業(yè)經營活動的各個項目，作出具體約定，其中主要包括：（1）物業(yè)經營活動的項目名稱；（2）物業(yè)經營部位的權屬界定；（3）物業(yè)經營項目的收費標準；（4）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)關于經營項目收費或利潤的分成比例。

　　對于停車管理服務，物業(yè)管理企業(yè)應與停車場車位使用人另行簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。

　　除停車管理服務項目外，物業(yè)管理區(qū)域內的會所經營、其他附屬房屋經營，以及廣告經營，均應當參照上述停車管理服務經營項目的約定原則，明確權利義務。如果物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主所有的停車場、會所及其他物業(yè)共用部位、共用設備設施，統(tǒng)一委托物業(yè)管理企業(yè)經營管理，建設單位與物業(yè)管理企業(yè)也可以在前期物業(yè)服務合同中，統(tǒng)一約定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)對經營收入的分配比例或數額。

　　5.物業(yè)的承接查驗

　　合同中可包含以下幾個方面的內容：

　　（1）說明查驗的共用部位共用設施設備的內容；（2）雙方確認共用部位共用設施設備存在的問題；（3）建設單位應承擔的責任和解決辦法；（4）建設單位應向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料；（5）建設單位的保修責任等。

　　6.物業(yè)的使用與維護

　　合同可包含以下幾個方面的約定：（1）建設單位和業(yè)主、使用人配合實施物業(yè)管理服務規(guī)章制度的義務；（2）物業(yè)管理企業(yè)制止業(yè)主和使用人違反業(yè)主臨時公約的具體措施；（3）物業(yè)管理企業(yè)對重大事項的告知義務和接受監(jiān)督義務；（4）業(yè)主裝飾裝修房屋的約定；（5）物業(yè)管理用房的具體約定。

　　7.專項維修資金

　　主要包括專項維修資金的儲存、管理、使用和續(xù)籌等約定。

　　8.違約責任

　　主要包括甲乙雙方、業(yè)主和物業(yè)使用人的違約責任，以及共同約定的免責條款。

　　9.其他事項

　　主要包括合同期限，爭議的解決方式以及合同終止和續(xù)約條款。