生命周期成本與設施管理

　　雖然不同設施在規(guī)模和復雜性上有差異，但圖12-3描述的設施生命周期，基本適合所有設施，一項設施在其生命周期內需要評估好幾次。它是否符合原先的意圖？是否值得修補？是不是經濟的改進？這樣的評估可能會導致兩種結果：一種是通過改造更新設施的壽命；另一種就是決定通過買賣或者破壞來處置一項設施。

　　生命周期成本（LCC，Lifecyclecost）是指設備或系統(tǒng)從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和。它往往數(shù)倍于設備購置費用。

　　將設備或系統(tǒng)在壽命周期內的全部開支加在一起再折現(xiàn)換算為等價均勻的全年費用（EUAC）。很顯然，設備和系統(tǒng)的EUAC越小，其經濟效益越高。設施管理的目的就是最大限度地降低EUAC.

　　從上面的分析可以看出，LCC有這樣一些特點：（1）LCC的費用并不是只在初始投資時發(fā)生，而是在整個壽命周期內按時間序列發(fā)生的。（2）為便于比較，要將各時間發(fā)生的費用統(tǒng)一折算成初始投資時的現(xiàn)值。因此必須考慮折現(xiàn)率即利率的影響。（3）如果對設備和系統(tǒng)采用節(jié)能技術措施或加強管理，可以大大降低每年的EUAC，為采取這些措施所增加的投資也可很快回收。因此，設施經理需要參與到設計環(huán)節(jié)中，使最初的設計施工不只為初投資負責，更要為降低設備系統(tǒng)生命周期內的全部成本著想，為有利于物業(yè)設施管理著想，具有全局觀和系統(tǒng)觀，最終使業(yè)主得益。

　　運用生命周期成本法可以比較不同方案費用的時間價值。例如，可以計算滿足同樣需求的兩種選擇權的優(yōu)劣——是在郊區(qū)建造房屋還是在城市租房。更具體的是，生命周期成本法還可以通過測算修理和油漆墻面的費用，來決定是否需要在會議室墻上裝飾橫木。由于規(guī)劃中節(jié)約費用的建議很難說清楚，也很難量化，更難以被人接受。這就需要設施部門的熟練職員和財務分析員或經濟學者共同努力，來量化將來的費用或者節(jié)約的費用。