成本控制的組織體系

　　（一）成本控制責任中心的建立

　　為了有效地進行成本控制，保證經(jīng)濟效益的實現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)需實行分級分口管理經(jīng)濟責任制，建立成本控制的組織體系，即建立以責任中心為基本控制單元的組織體系。這里的責任中心是指具有一定的管理權限，并承擔相應經(jīng)濟責任的企業(yè)內部單位。在這一組織體系中，物業(yè)管理企業(yè)通常將各部門確立為不同類型的責任中心，根據(jù)其各自的工作內容，將成本預算分解為各責任中心的成本預算，分口管理，分工負責，并據(jù)以進行成本的分析考核。

　　根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)業(yè)務活動的特點以及各責任實體的權限。責任中心一般分為兩類：

　　1.成本中心

　　成本中心是指僅對所發(fā)生成本負責的責任中心。在物業(yè)管理企業(yè)，凡直接參與提供物業(yè)管理服務的部門，都可以設置為成本中心。這些成本中心通常只發(fā)生成本，而不會直接形成收入�；蛘哒f，成本中心就是以控制營業(yè)成本為主的責任中心。一般來說，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務部門，如保潔部門、保安部門、工程管理部門等是成本中心，該成本中心負責將人工、原材料和機器設備投入轉化為物業(yè)管理服務。

　　2.費用中心

　　費用中心是指僅對費用發(fā)生額負責的責任中心。在物業(yè)管理企業(yè)，凡不直接參與提供物業(yè)管理服務的部門，通常都設置為費用中心。即費用中心是以控制運營費用為主的責任中心，一般是物業(yè)管理企業(yè)的各個職能部門，如總經(jīng)理室、人事部門等。

　　總之，只要有成本發(fā)生的地方，就可設立成本（費用）中心。由于各責任中心是貫徹成本預算的責任單位，理論上，各責任中心的責任成本（費用）應等同于由企業(yè)成本預算分解而形成的責任預算。

　�。ǘ�）成本控制責任中心的業(yè)績考評

　　考核物業(yè)管理企業(yè)成本（費用）控制中心業(yè)績的指標有兩類，一類是經(jīng)濟效益指標，一類是服務質量指標。其中，經(jīng)濟效益指標是成本（費用）降低額和成本（費用）降低率，其計算公式分別為：

　　成本（費用）降低額=預算成本（費用）-實際成本（費用）

　　成本（費用）降低率=[成本（費用）降低額/預算成本（費用）]×100%

　　考核物業(yè)管理企業(yè)成本（費用）控制中心服務質量的定量指標，主要有房屋完好率、維修及時率、重大事故發(fā)生率、綠化率、保潔率、業(yè)主滿意率、物業(yè)增值率等。其中，物業(yè)增值率是最具綜合性的服務質量評價指標，其評估標準是與同類物業(yè)平均增值率比較，具體計算方法為：

　　物業(yè)增值率=（期末物業(yè)總值/期初物業(yè)總值）×100%