地王頻現(xiàn)，房價(jià)飛漲——這一切仿佛讓我們又回到了兩年前。同樣是樓盤瘋賣、地價(jià)瘋漲、地王頻現(xiàn)。地王制造成了09年最火熱的樓市大事件。隨著各地樓市的復(fù)蘇加快，沉寂了一年多的土地市場又再度火爆起來。不僅一線城市土地流拍現(xiàn)象絕跡，多數(shù)地塊大幅超出底價(jià)成交。雖然“二套房貸從嚴(yán)”等調(diào)控信號(hào)頻出，但房地產(chǎn)企業(yè)的拿地?zé)崆椴⑽匆虼私禍�，反而有愈演愈烈之勢，由此產(chǎn)生的市場泡沫也正在急劇膨脹。

　　一、我國地王頻現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)情況

　　相關(guān)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)資料顯示，8月份萬科增4地塊，中海、華潤、雅居樂、保利各增3塊，綠城增2幅地塊，金地增1地塊。房企一個(gè)月中數(shù)次奪地已成普遍現(xiàn)象，其中雅居樂、中海均為今年以來的首次拿地，華潤此前也鮮有動(dòng)作。進(jìn)入9月土地市場愈加紅火，全國各地上演了多場激烈的土地爭奪戰(zhàn)，天價(jià)地塊相繼誕生，土地成交價(jià)格屢創(chuàng)新高。

　　三季度以來，上海、北京、南京、深圳、合肥先后創(chuàng)下了今年以來的當(dāng)?shù)貑蝺r(jià)“地王”。7月份金地集團(tuán)在上海以總價(jià)30.48億元摘下青浦趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號(hào)地塊，并以此奪得上海新“地王”桂冠。除了高達(dá)222%的溢價(jià)率外，其14498.5元/平方米的樓面價(jià)也超過了此前最火爆的北京“地王”廣渠路15號(hào)地。而中海地產(chǎn)9月10日以70.06億元的價(jià)格拍下上海普陀區(qū)長風(fēng)6B、7C兩幅地塊，樓板價(jià)高達(dá)22409.3元/平方米，再次刷新了今年以來國內(nèi)土地交易市場的紀(jì)錄。

　　二、地王頻現(xiàn)的原因

　　樓市反彈速度如此之快、幅度如此之大，出乎人們的意料，讓買房人、研究機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)中介甚至地產(chǎn)商們，都大跌眼鏡。通過分析囤地背后所顯示的一系列變化，揭示出地王頻現(xiàn)的原因主要有：

　　1.對(duì)未來房價(jià)預(yù)期高漲

　　開發(fā)企業(yè)決定購買土地時(shí)，往往會(huì)從商品房市場形勢出發(fā)，預(yù)測該地塊未來可能帶來的收益，從而決定對(duì)該地塊的報(bào)價(jià)。如果商品房市場處于下行通道，開發(fā)商拿地意愿不強(qiáng)，地價(jià)就會(huì)下降；相反，如果商品房市場銷售活躍，房價(jià)處于上升通道，開發(fā)商拿地意愿就高，土地市場競爭也會(huì)更加激烈，而現(xiàn)在的地價(jià)之所以這么高，正是基于開發(fā)商對(duì)未來房產(chǎn)市場的樂觀預(yù)期，加劇開發(fā)商之間競拍土地的激烈程度，促使地價(jià)不斷攀升。

　　2.地方政府與開發(fā)企業(yè)聯(lián)手炒作

　　地方政府把當(dāng)期地能賣多少賣多少、能賣多高賣多高，賣完都是他的政績。開發(fā)商也愿意獲得大地塊，第一開發(fā)周期長，增值空間大，第二，資金分批付款，第三，代征地可以變更，設(shè)計(jì)規(guī)劃也可以變更，容積率等都可以變化，增加了獲利空間。所以地王的頻繁出現(xiàn)，實(shí)際上是地方政府和開發(fā)商的共同作用，是二者聯(lián)手炒作的結(jié)果。

　　3.資金充足，政策寬松

　　2009年以來，居民購房熱情的明顯提升，開發(fā)商尤其是品牌開發(fā)商資金回籠速度加快，來自房產(chǎn)市場的銷售款，使得手里的資金較為充足。寬松的貨幣政策以及政府政策也為開發(fā)企業(yè)提供了較為充裕的資金。由于中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有完全復(fù)蘇，使得國家的貨幣政策仍然從寬，所以也使得開發(fā)商能享受到優(yōu)惠的融資待遇，刺激開發(fā)商拿地的積極性。由于對(duì)未來國家宏觀政策走向的不確定性，開發(fā)商紛紛乘機(jī)瘋狂“競”地為王，以增加土地儲(chǔ)備，讓企業(yè)走上可持續(xù)的發(fā)展道路。

　　4.房地產(chǎn)企業(yè)為拓展融資渠道

　　地王在今年以來表現(xiàn)得尤其猛烈，一定程度上與開發(fā)商拓展融資渠道有關(guān)。開發(fā)商拿到地之后通過媒體的放大，然后傳播到證券市場再放大，以顯示房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的虛假現(xiàn)象，便于通過銀行或證券市場擴(kuò)大融資，將募集的資金高價(jià)買地，這就形成一個(gè)惡性的循環(huán)。

　　5.開發(fā)商相互抬價(jià)，烘托房市火爆假象

　　土地市場的升溫還在于開發(fā)商相互抬價(jià)，以烘托市場的火爆，一方面讓有著濃厚的“追漲待跌”的消費(fèi)者們趕緊購房，這讓開發(fā)商拿地周邊的樓盤樓價(jià)一路狂飚，醉翁之意不在酒，即使現(xiàn)在拍的價(jià)格在未來樓盤銷售中低價(jià)售出也不會(huì)有多大的損失，頂多未來成本價(jià)出售，但是現(xiàn)在自己在售樓盤價(jià)格上去了也彌補(bǔ)了未來的利潤空間，這也是開發(fā)商的一種營銷手段而已。

　　三、地王頻發(fā)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

　　“地王”熱特別是國企“地王”熱，已經(jīng)并將繼續(xù)為房地產(chǎn)行業(yè)甚至是國家整體經(jīng)濟(jì)帶來不能忽視的嚴(yán)重后果。

　　1.推動(dòng)房價(jià)持續(xù)猛漲

　　地價(jià)是房價(jià)的主要成本。因此，只要什么地方有個(gè)“地王”出現(xiàn)，那里的房價(jià)立刻應(yīng)聲而漲，地王對(duì)周邊區(qū)域的房價(jià)有巨大的拉動(dòng)作用。如今年7月23日金地集團(tuán)以每平方米14495元的樓板價(jià)拿下地處上海郊區(qū)的青浦趙巷地王，上海郊區(qū)房價(jià)迅速大漲。嘉定區(qū)首次突破萬元大關(guān)，金山區(qū)則上漲90.38%.地價(jià)更是房價(jià)的底線，如果地價(jià)高于房價(jià)或者房價(jià)與地價(jià)的差額使得開發(fā)商投資地產(chǎn)項(xiàng)目無法達(dá)到目標(biāo)收益率，那么一部分開發(fā)商會(huì)逐漸轉(zhuǎn)移到其他收益率更高的行業(yè)。這樣，將減少商品房供給，從而推動(dòng)房價(jià)上升。

　　2.加大房市調(diào)控難度

　　房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控之所以困難，就在于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持國家經(jīng)濟(jì)。一方面，如果房地產(chǎn)崩盤，整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)。如90年代的日本與香港，房地產(chǎn)一出現(xiàn)問題，整個(gè)經(jīng)濟(jì)很快進(jìn)入衰退期，而且十多年都無法振興。如果國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不調(diào)整，也可能孕育更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋�就目前國�?nèi)房地產(chǎn)業(yè)的情來看，基本上把整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都?xì)w結(jié)在國內(nèi)銀行體系上，無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是個(gè)人消費(fèi)信貸都是如此。還有，拆遷和房價(jià)過高，是當(dāng)前社會(huì)除了腐敗以外，民眾最不滿的問題。如果這些房地產(chǎn)問題處理不好，可能成為今后整個(gè)中國社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的根源。

　　3.阻礙國民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略調(diào)整，影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖

　　大把錢都投到房地產(chǎn)了，哪里還有心思去研發(fā)新能源、新材料、新醫(yī)藥等新型產(chǎn)品呢？在擴(kuò)內(nèi)需、保增長依然為當(dāng)前首要任務(wù)的情況下，大量資金遠(yuǎn)離企業(yè)，扎堆樓市，這樣的此消彼長，必然導(dǎo)致真正需要資金的企業(yè)難以獲得補(bǔ)給，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回暖形成不利影響。

　　4.增加了金融和經(jīng)濟(jì)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)現(xiàn)金流為負(fù)的行業(yè)，很大一部分現(xiàn)金流入土地。從現(xiàn)金平衡來分析，流入的資金還不足以抵消流出的資金量，由于當(dāng)前每個(gè)人都對(duì)未來房價(jià)的預(yù)測過于樂觀，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的財(cái)務(wù)計(jì)劃，土地資金平衡可能經(jīng)不起經(jīng)濟(jì)周期的影響，從而增大銀行的風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致銀行壞賬、呆賬的增加。

　　四、針對(duì)地王頻發(fā)應(yīng)采取哪些必要措施

　　1.加大政府職能部門監(jiān)管，強(qiáng)化相關(guān)制度的執(zhí)行和懲處力度

　　早在1994年就有了《閑置土地處置辦法》，2007年國土部還專門出臺(tái)4條辦法應(yīng)對(duì)開發(fā)商囤地。“連續(xù)兩年未使用的閑置土地可無償收回土地使用權(quán)”，“每宗地開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年”，這些都是鋼性的制度。但是，從執(zhí)行情況來看，真正被收回的土地少之又少，而由于地價(jià)上漲幅度明顯，違約金幾乎不存在任何威懾力。所以政府部門應(yīng)做好監(jiān)管工作，嚴(yán)格執(zhí)行和打擊閑置土地現(xiàn)象，對(duì)超期未開發(fā)的土地堅(jiān)決收回。另外要對(duì)土地出讓信息進(jìn)行公示，對(duì)土地出讓合同進(jìn)行更加細(xì)化的規(guī)定，除了限定開工時(shí)間，還應(yīng)對(duì)竣工時(shí)間加以規(guī)定。

　　2.完善居住用地供應(yīng)模式

　　對(duì)于目前已經(jīng)被開發(fā)商掌握的土地，只能采取市場手段抑制房價(jià)上漲，如在交易過程中增加稅收成本等。加大政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的掌控力度，積極滿足中低收入者的住房需求。同時(shí)國土資源方面應(yīng)將改變大地塊的土地供應(yīng)模式，分為中小地塊推向市場，這樣可以有效避免少數(shù)大型開發(fā)商壟斷土地資源，延長開發(fā)周期以囤地的行為。

　　3.重視銀行和證券監(jiān)管，堵塞金融漏洞

　　最近這兩年在房價(jià)飛漲的情況下，上市公司最好的題材就是土地，以前是有了錢才能拿地，現(xiàn)在是拿了地就有錢，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)公司現(xiàn)在已經(jīng)不再考慮開發(fā)房屋的利潤，而是在資本市場每一次動(dòng)作都能獲得收益，所以才會(huì)有這么多公司，特別是國企不惜一切代價(jià)要上市。而作為政府，在宏觀調(diào)控政策上并沒有意識(shí)到這一點(diǎn)，沒有堵塞這種漏洞，而是放任其很輕松地將土地跟金融渠道打通，證券市場的監(jiān)管非常乏力。

　　五、總結(jié)

　　樓市的瘋狂，地王的崛起，絕非中國經(jīng)濟(jì)的福音，更不是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的象征。房地產(chǎn)本身的周期也告訴我們，未來房地產(chǎn)市場這種瘋狂不僅走不遠(yuǎn)，在這種非理性的瘋狂透支下，將會(huì)進(jìn)入慘烈的調(diào)整，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面，居民的收入，房地產(chǎn)調(diào)整的周期，乃至于各地大量的保障性住房的涌入，都不支持這種非理性的上漲，而且，這輪上漲絕非所謂的“剛性需求”的釋放，而完全是政策混亂，對(duì)房地產(chǎn)市場研判不清導(dǎo)致的再一次政策泡沫而已，政府應(yīng)該對(duì)泡沫的破滅早有準(zhǔn)備，以免殃及抗風(fēng)險(xiǎn)能力并不高的銀行系統(tǒng)。一旦房地產(chǎn)的回調(diào)影響到了金融系統(tǒng)，對(duì)中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的打擊將是沉重的，在歐美等國快要爬上岸的時(shí)候，中國可能會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不理性而再陷深淵。