統(tǒng)計(jì)資料顯示,上海前幾年土地成交情況大致為:二00三年為1500萬(wàn)平方米左右；二00四年300萬(wàn)平方米；二00五年出讓面積在300萬(wàn)平方米以上,但最終成交只有40萬(wàn)平方米；此后的二00六年為700萬(wàn)平方米;二00七年1000萬(wàn)平方米左右。今年以來(lái),以可建面積計(jì)算,上海住宅土地供應(yīng)總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬(wàn)平方米,而最終成交的土地僅有170.6萬(wàn)平方米,流標(biāo)的住宅用地比例達(dá)38%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,土地市場(chǎng)的疲軟將會(huì)使上海住宅市場(chǎng)供求矛盾重現(xiàn)。

　　近年來(lái)市場(chǎng)整體萎靡,開(kāi)發(fā)商融資渠道受阻,今年上海土地市場(chǎng)又一次再現(xiàn)三年前的情景。而住宅成交也是近年最低迷的一個(gè)年份,網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的商品住宅成交量已達(dá)到了726萬(wàn)平方米,面積是土地成交量的四倍以上。

　　這絕不僅僅是上海的狀況，而是全國(guó)市場(chǎng)的土地供應(yīng)大勢(shì)，而隨著保障房用地增加影響，商品房未來(lái)三年的土地供應(yīng)仍會(huì)減少，也就是必將重現(xiàn)04、05、06年三年的土地供應(yīng)極度下滑。所以對(duì)于調(diào)控部門(mén)來(lái)說(shuō)最大的擔(dān)心應(yīng)該是11、12年會(huì)重演07、08年的供求關(guān)系緊張?jiān)斐煞績(jī)r(jià)新一輪暴漲的局面�；蛘呖紤]經(jīng)濟(jì)蕭條影響，預(yù)期推遲兩年，但是這一局面很難避免。

　　很多媒體、專(zhuān)家眼中的07年開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地，不過(guò)是一種錯(cuò)覺(jué)而已，土地供應(yīng)05、06極度收縮，僅僅在07年土地供應(yīng)局面才有逆轉(zhuǎn)，但是由于地產(chǎn)行業(yè)的景氣度高昂，造成07年對(duì)土地的追捧，千軍萬(wàn)馬擠獨(dú)木橋，也就難怪地價(jià)在拍賣(mài)中暴漲了，同時(shí)傳導(dǎo)效應(yīng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的全面上調(diào)。這也是市場(chǎng)對(duì)錯(cuò)誤調(diào)控方式的報(bào)復(fù)。

　　今天在與朋友的聊天時(shí)提到了市場(chǎng)是否飽和？朋友認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)飽和，原因是市民83%的自有住房率和農(nóng)民96%的自住房率，我說(shuō)這是對(duì)市場(chǎng)和需求的誤解。資料顯示我們居住人均面積是26平米，很顯然這個(gè)數(shù)字不是城市居民的最低水平。而且我們一般有個(gè)概念，城市居民的住宅面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于農(nóng)村，大城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于中小城市。

　　正常發(fā)展的05、06年，河北中部某大市真正暢銷(xiāo)的在140平米以上，某些樓盤(pán)戶(hù)型面積最小的160平米，一般的200平米，大戶(hù)型240平米以上。據(jù)了解大部分是改善性需求，這部分消費(fèi)人群把我們的人均居住面積提升了。但是，一般收入階層的居住水平仍舊過(guò)低。

　　我們很多人把我們的數(shù)字與歐洲國(guó)家相比，比如巴黎多少多少居住面積。這樣的對(duì)比顯然不符合我們的消費(fèi)習(xí)慣，重安居的國(guó)民傳統(tǒng)，收入改善最大的投資仍舊是住宅，而且是不斷高漲的居住要求。

　　如果平均每年居住要求上升一平米，那么總的住房消費(fèi)需求提升14億平米，這個(gè)數(shù)字是支持房地產(chǎn)市場(chǎng)永久繁榮的基礎(chǔ)。而需求的釋放是逐漸的，不是一擁而上。

　　但是，我們有不可逾越的18億畝紅線(xiàn)，所以土地供應(yīng)是有限的。即使考慮容積率的提高，也必然要考慮一級(jí)開(kāi)發(fā)的難度，兩相抵消，土地供應(yīng)局面大勢(shì)是不會(huì)轉(zhuǎn)變的。

　　一旦經(jīng)濟(jì)全面回暖，上升期重現(xiàn)，對(duì)土地和住房的需求必將大幅提高。但是要注意，從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)到住宅供應(yīng)上市，要經(jīng)過(guò)4至5年或者更長(zhǎng)的周期。06年年底豬肉4—5元|斤，至07年年中暴漲到13元的局面不要忘記了。這樣長(zhǎng)的周期對(duì)于剛性需求來(lái)說(shuō)是災(zāi)難性的。