隨著房地產市場競爭加劇，各種因素導致建造成本急劇增加，如何在保證建筑質量品質同時降低建設成本提高建設速度，使建設開發(fā)階段走上精細化工廠化，從而在日趨激烈的市場競爭中使公司脫穎而出，精細化將成為我們獲得生存發(fā)展的法寶。

　　公司自成立已有十四個年頭了，這十四年來正是中國房地產業(yè)從無到有從低谷到顛峰的十四年，十四年后的今天中國的房地產市場正在回歸理性和健康，2008與其說是中國房地產市場拐點年到不如說是中國房地產行業(yè)真正進入發(fā)展軌道的一年，大浪淘沙因為有大浪才能淘出真金，從前的房地產市場因為缺少有效的競爭機制所以魚龍混雜，如今在市場預期悲觀、行業(yè)利潤下降、投資風險加大的客觀因素下，行業(yè)內優(yōu)秀的企業(yè)將會逐步脫穎而出逐步發(fā)展壯大，而一些利用非法資源謀取短期利益的項目公司將越來越少，越來越難以生存。作為世界上人口最多，發(fā)展最快的國家我國住房供應總體仍然緊張，隨著中小城市城市化進程不斷加大，大型城市舊城改造居住條件不斷改善，整個市場對住宅需求并未減少。只要我們能夠把握住市場，分清哪些市場是最需要最重要的，緊緊把握市場我們就能不斷的發(fā)展壯大，成為最優(yōu)秀的城市住宅運營商。

　　我公司從提出精細化至今在精細化得到路上走的似乎并不順暢，這其中既有內部原因也有外部客觀原因，一直以來整個房地產行業(yè)總體是一個粗放型產業(yè)，高投入高回報，周期短見效快，不管開發(fā)企業(yè)是龍是蟲、管理優(yōu)秀或混亂只要能拿到好地就能發(fā)財，所以企業(yè)領導人往往用最大的精力投入到了拿地、跑關系、和銷售上去了，對企業(yè)運行管理研究不夠，精細化管理僅僅停留在紙上難以落實。隨著市場競爭的加劇，精細化將成為一個企業(yè)的核心競爭力，精細化將會成為企業(yè)發(fā)展的潤滑劑確保企業(yè)在市場的驚濤駭浪中快速平穩(wěn)前行。

　　我作為一個入職兩年的行業(yè)新人，缺少對整個產業(yè)鏈的全面深入的了解，所以只能從我所在崗位角度，根據我所經歷的一個項目談談我對工程施工階段的精細化管理的想法。

　　工程管理精細化：所謂精細化我覺得其實并沒有多少玄妙的東西，只不過是將我們在實際工作中碰到的問題及解決辦法總結并形成制度傳承下去，事無巨細從細節(jié)入手做好小事防患于未然。

　　工程精細化的目的：解決施工中各方矛盾與爭議，方便各方施工，便于管理。使我們所有的爭議得到事前控制，在現有基礎上提高各方工作效率與利潤，節(jié)省我方工期與管理資源。我個人認為可以從以下幾個方面入手解決。

　　1、智能化。主要是各種影像資料的保留與工地施工期間管理。

　　當今社會各種新技術相繼出現，但這些日新月異的新技術發(fā)展似乎對我們工程建設影響非常小，我認為我們應該充分利用現代技術為我們服務。安全防盜是一個工地安全生產的保證，我建議在現場有必要加裝攝像頭這樣可以節(jié)省大量人力成本，對現場施工控制有很好作用。物業(yè)公司早期介入，特別是進入裝修階段，現場施工單位復雜現場存放東西較多，需要由物業(yè)公司正規(guī)保安介入，費用可以由施工單位均攤，這將大大降低工地被盜的風險。

　　樓座防盜。每個樓座都應有裝修大包單位設保安。一層門窗封閉，在智能門未安裝前裝飾單位應該將一層次要入口全部封閉。

　　影像資料保留是指主要包括工程施工關鍵工序及隱蔽工程，這些資料可以有效的解決日后產生的爭端，保留范圍可以由成本及工程部門制定。作為天泰標準。工程例會應該保留影響資料，工程例會因為信息量比較大僅靠會議紀要不能保證例會內容的全面落實執(zhí)行，應該留下影音資料。

　　電梯使用。電梯的滯后安裝雖然理論上保證了電梯的維護，但電梯的不能使用嚴重增大了室內施工單位的施工成本與難度，使工期拖后，所以我們在做好電梯保護的前提下電梯越早投入使用越好，在土建階段我們應該定下電梯廠家及做好土建預留，裝修開始就應該電梯正常使用，運行費用由甲方墊付，施工單位繳納電梯使用費。電梯的運行維護費及電費等應該在電梯合同談判時就約定好。

　　2、精細化

　　精細化是一個產業(yè)走向成熟的最終結果，我們現階段仍然是粗方式管理，如何提高我們的管理績效成為一支精銳之師也要從精細化中尋找答案。

　　首先我們從設計階段開始，從戶型設計上我們應該去繁就簡開發(fā)幾種相對穩(wěn)定的戶型與建筑形式。戶型與建筑形式并非越創(chuàng)新越好，人們對建筑形式的要求相對來說比較統一。寬敞明亮舒適即可。我們每期裝修風格及戶型應該控制到十個以內。土建階段最重要的是管線與上下水系統預留預埋，此工作做好將避免裝修時的大量改線，而管線中廚衛(wèi)最重要，要充分考慮油煙機水盆燃氣的相對位置，衛(wèi)生間浴盆與馬桶隔斷等相對位置。

　　我建議在預埋絲堵時我們可以做一些創(chuàng)新工作，絲堵拆卸與維修漏水為裝修階段留下了大量的安全隱患，我建議土建預留時可將絲堵彎頭出墻20mm，絲堵用塑料絲堵，裝修時我們傳統做法是將絲堵部分套割貼磚，我們可以在此位置用特制的可拆卸的墻磚（如鋁板）維修時可方便拆卸。廚房位置窗可以做成推拉或下有固定扇的，防止水龍頭礙事。施工階段室內洞口應比規(guī)范加大，可以制定天泰標準，然后土建預留洞口根據標準留設。門口加大加高可以使室內面積感覺增大并可以提高實用性。衛(wèi)生間下水套管不可用混凝土封堵應用塑料封帽，防止下水管堵塞，空調套管應外側帶蓋，內外都出墻5cm。

　　室內配電箱預埋應方正，應該考慮安裝可以調整的，土建階段衛(wèi)生間廚房應按毛坯標準，吊模平整，在裝修介入前必須每套房子都做一個驗收表，給每套房子都做一個電子檔案，內容應包括開間、凈高、軸線偏移、大小頭極點誤差，墻面垂直度，地面平整度，天花是否順平，各種預埋預留構件是否合理，尺寸及位置是否統一。門窗洞口應重點檢查。

　　精細化還包括各種關系的梳理和協調的精細化，各方最為矛盾及影響工期浪費時間資源的有：成品保護及責任移交劃分，水電費及簽證問題……我們首先解決水電費爭議，一般裝飾階段供電仍為土建供電（合同約定）裝飾大包單位負責每月交電費。這幾個月可以由我方墊付并從5%押金中扣除。不能允許因為出現電費爭議而發(fā)生停電耽誤工期的現象，每個單位都應該交納5%的進場保證金以保證各單位的管理協調統一。這些電費由甲方代扣施工單位簽字確認即可。各配套單位電費我們可以統一測算，比如煤氣打眼多錢一個眼，櫥柜衣柜安裝一套多少度電，門套及門多少度電一套，制定公司標準，統一核算。

　　關于垃圾清運，必須做好交接及分清責任。土建與裝修單位交界時包括屋面各種室外漏臺，樓座四周，2米以內。各種井道必須做好通水通球，這是一項極為重要的工作，由監(jiān)理單位負責，對樓內下水做好通球及通水。并做好書面紀錄，室內電線必須搖表確認是否通不能僅清點根數。

　　裝飾公司進行完濕作業(yè)后必須進行蓄水試驗，48小時，一定要在吊頂前在門套安裝前，衛(wèi)生間建議不做免漆門。

　　廚房上下水與櫥柜廠家的交接，櫥柜安裝前大包單位應與櫥柜廠家進行上下水交接確認上水及下水的完好性，然后在櫥柜全部完成后，保潔階段再交接給大包單位。確認上水是否有漏水，下水是否通暢。

　　建筑垃圾處理，建筑垃圾一直是我們比較頭疼的問題，我建議在工地設垃圾存放點，以解決現場垃圾無處存放問題。由甲方統一安排外運，外運費按約定承擔。樓內及四周垃圾必須及時運往垃圾堆放點，不允許有隔夜垃圾，這樣就能保證樓內的清潔性。

　　廁所問題。裝修階段施工現場應保留一處廁所，應在土建階段就考慮此位置，由土建單位施工后保留到裝修結束。

　　關于現場禁止住人。進入裝修階段，樓內禁止住人，除一層設保安室外其他禁止有人居住。，如確實條件所限也應該住在未銷售的房內。

　　櫥柜后面我建議滿貼磚（非常重要）滿貼雖然增加一定工程量但可以避免因為櫥柜改動而引起的漏底，而且如果被客戶發(fā)現也很容易引起投訴。

　　外墻施工的重點，首先是土建抹灰一定要抓好，平整度達到標準，柔性膩子必須滿刮，有些錢是不能省的。外墻涂料時窗框周圍必須貼美文紙。

　　盡量在設計階段不使用通窗，通窗給現場施工會帶來巨大的麻煩而且后期很容易漏水。

　　外窗漏水是一件非常頭疼的事，建議在窗臺上做一些創(chuàng)新，使我們的外窗不僅僅靠打膠防水。

　　衛(wèi)生間\廚房\公共走道都需要降板，衛(wèi)生間應該加大降板尺寸，同時衛(wèi)生間窗上弦應該考慮吊頂尺寸。都可以制定天泰標準。

　　保潔次數及標準應該做出規(guī)定，次數太多沒有必要而且如果保潔過早很容易出現交叉污染。所以粗保應該在交付前一個月左右，精保潔在交付前兩周。保潔標準應該是重點，一定要做精開樣板。

　　簽證的精細化：簽證是涉及幾方的經濟性文件，關于簽證我們應把握，審慎\及時\責任明確\事實求實的原則。簽證根據費用承擔分為幾個方面：1\甲方要求。甲方承擔費用2\甲方要求，由其他施工單位承擔費用。3\成品破壞及其他原因由施工單位承擔費用。其中最有可能引起爭議的是第三中情況，如發(fā)生成品破壞施工單位應及時通知監(jiān)理工程師并由監(jiān)理工程師組織相關責任方現場確認，并留下書面及影響資料。如牽涉土建及裝飾單位，應土建及裝飾監(jiān)理同時處理確認�，F場確認損失。如因塑剛窗漏水泡了地板，地板廠家應通知裝飾監(jiān)理，裝飾監(jiān)理通知土建監(jiān)理及時到現場確認，土建監(jiān)理同時通知塑剛窗施工單位�，F場留下影像資料并確認過水面積，然后各自進行維修。

　　工程交付及交付后工程保修期內的精細化管理

　　工程交付期間首先是應該提前對監(jiān)理人員進行培訓，確認交付人員名單及交付后維保小組人員。工程交付時監(jiān)理人員應該分兩批，交付工程師主要負責現場交付如出現交付困難可求助現場指揮小組，現場指揮小組由項目經理及總監(jiān)代表組成。如指揮小組仍無法解決將客戶轉到應急小組處理，應急小組由客服中心經理及工程部副總經理組成。

　　交付工程師的原則是小毛病當場維修，盡量不留客戶施工鑰匙如果確實需要留鑰匙后維修的話，應該將維修單及鑰匙一并交給負責維修的監(jiān)理工程師。負責維修的監(jiān)理工程師根據維修單安排維修，必須在規(guī)定時間內完成，維修鑰匙由維修工程師負責……在統一交付完成后2周內工程部協助客服中心工作，2周后未售房源將由銷售與無業(yè)統一驗收后，將鑰匙交給銷售及物業(yè)。

　　最容易引起客戶投訴問題。漏水問題及下水堵塞。漏水包括屋面\塑剛窗\及廚衛(wèi)，所以我們這三個環(huán)節(jié)必須做好，屋面必須蓄水，塑剛窗應該做噴淋試驗，衛(wèi)生間交付前應通水蓄水及檢查下水。水壓不正常，交付前應測高低區(qū)水壓確保水壓正常。衛(wèi)生間門界石做法應該及高差應該做成標準，防止?jié)B水。主臥室衣柜務必設計為推拉門，否則很容易打不開。塑剛窗設計時一定要考慮空調室外機安裝，可開啟扇要靠近空調板。地板與踢腳板應該都由地板廠家施工，并且應該提高踢腳板質量，應該使用卡扣的，地板與踢腳板不能閃縫。單元門不要使用鋼木門。使用名牌成品防盜門老百姓會更認可而且實際效果更好，且費用也不需要增加。8入戶門洞口與公共區(qū)域地面做法高度應確定，如給水管走地面則應盡量避開玄觀及門界石。

　　關于實體樣板間建造的精細化管理，實體中特別是未完成主體的實體中制作樣板間是一件非常煩瑣的事，必須提前安排。實體樣板間確實能夠給人比較直觀的感覺。順利高效完成實體樣板間的制作及后續(xù)的開發(fā)將會對銷售起到很好的促進做用，首先是防水問題，因為主體未完成所以樣板間防水將非常重要。其次是電路供應保證樣板間效果，三是通道布置及管理，四是相關公共區(qū)域的處理。五是樣板見的日常維護……限于篇幅原因我就不一一細說，希望相關部門能夠編制精細化的管理規(guī)定。

　　關于我們核心產品的建議。每個公司都應該有其特色的產品也就是核心產品，萬科有花園洋房，綠城有公園化環(huán)境，碧桂園有五星級的酒店社區(qū)，我們應該有公司標志性的建筑符號。我們可以創(chuàng)造公司牌牌飄窗，公司牌陽臺，飄窗陽臺是每個城市高層居住者的夢想，我相信這些漂亮的天泰的核心產品能夠很好的促進銷售。

　　記得有一次聽華潤置地的一位同學說起他們正在學習我們我們的精細化管理的時候，我心中不免生出一些自豪來，每當經過集團總部的大廳看到我們精細化的計時牌時我都自問，我們真的精細化了嗎？精細化沒有什么神秘只是點點滴滴求合理，細微之處見管理的縮寫罷了。