摘要：用經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來分析我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以更加清楚直接地了解其內(nèi)涵。文章將簡(jiǎn)要分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的存在的現(xiàn)象，并用相關(guān)的經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)來進(jìn)行相應(yīng)的分析。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)；博弈論

　　一、緒論

　　我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了多年的過度發(fā)展之后，現(xiàn)在已經(jīng)處于一種調(diào)整期。國(guó)內(nèi)許多大中城市的房?jī)r(jià)從去年開始已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)非常時(shí)期。在這個(gè)調(diào)整期內(nèi)開發(fā)商雖然把房?jī)r(jià)適度降低，但是購房者的購買熱情并不是很高，大部分購房者都是一種持幣觀望的態(tài)度，本文試圖從經(jīng)濟(jì)學(xué)博弈論的觀點(diǎn)來分析房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　二、基本理論

　　博弈論（GameTheory）也稱對(duì)策論。廣義地說，是一門決策科學(xué)，它研究決策者在多個(gè)可能的行動(dòng)方案中進(jìn)行選擇的邏輯。博弈論對(duì)人的基本假定是：人是理性的（或者說自私的），理性的人是指他在具體策略選擇時(shí)的目的是使自己的利益最大化，博弈論研究的是理性的人之間如何進(jìn)行策略選擇的。或者說，博弈論是研究決策主體的行為發(fā)生直接相互作用時(shí)候的決策以及這種決策均衡的問題。在這里，決策均衡是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，意味著最佳決策或最佳決策的組合；因?yàn)橹灰獩Q策是最佳的，相關(guān)的行為主體就不會(huì)去改變它，從而讓它處于穩(wěn)定、均衡的狀態(tài)。再簡(jiǎn)而言之，“博弈論”就是分析博弈行為的和博弈決策的一門學(xué)科。

　　對(duì)于博弈論的理解我們不像其他的經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)象可以用圖表來解釋，本文將列舉兩個(gè)博弈論的經(jīng)典案例來做說明。

　　囚徒困境（Prison Dilemma）是博弈論的非零和博弈中具代表性的例子，反映個(gè)人最佳選擇并非團(tuán)體最佳選擇。雖然困境本身只屬模型性質(zhì)，但現(xiàn)實(shí)中的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和環(huán)境保護(hù)等方面，也會(huì)頻繁出現(xiàn)類似情況。囚徒困境的主旨為，囚徒們雖然彼此合作，可為全體帶來最佳利益（無罪開釋）；但在資訊不明的情況下，因?yàn)槌鲑u同伙可為自己帶來利益（縮短刑期），也因?yàn)橥�伙把自己招出來可為他帶來利益，因此彼此出賣雖違反最佳共同利益，反而是自己最大利益所在。但實(shí)際上，執(zhí)法機(jī)構(gòu)不可能設(shè)立如此情境來誘使所有囚徒招供，因?yàn)榍敉絺儽仨毧紤]刑期以外之因素（出賣同伙會(huì)受到報(bào)復(fù)等），而無法完全以執(zhí)法者所設(shè)立之利益（刑期）作考量。

　　智豬博弈（Pigs Game）假設(shè)豬圈里有一大一小兩只豬，豬圈的一頭有一個(gè)豬食槽，另一頭有一個(gè)控制豬食供應(yīng)的按鈕，撳一下按鈕會(huì)有10個(gè)單位的豬食進(jìn)槽。若小豬去撳，大豬先吃，大豬可吃到9個(gè)單位，小豬撳好后奔過來，則只能吃到1個(gè)單位；若大豬去撳，小豬先吃，小豬可吃到6個(gè)單位，大豬吃到4個(gè)單位；若同時(shí)去撳，奔過來再同時(shí)吃，大豬可吃到7個(gè)單位，小豬吃到3個(gè)單位。在這種情況下，不論大豬采取何種策略，小豬的最佳策略是等待，即在食槽邊等待大豬去撳按鈕，然后坐享其成。而由于小豬總是會(huì)選擇等待，大豬無奈之下只好去撳按鈕。這種策略組合就是聞名遐邇的“納什均衡”。它指的是，在給定一方采取某種策略的條件下，另一方所采取的最佳策略（此處為大豬撳按鈕）。

　　三、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　在我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購房者有買房的需求，而地產(chǎn)商也有賣房的要求。但是雙方卻在進(jìn)行一場(chǎng)價(jià)格的博弈，博弈的結(jié)果當(dāng)然是希望得到帕累托最優(yōu)，但在現(xiàn)實(shí)中這種情況并不存在的。2000年的彩電價(jià)格大戰(zhàn)，就是多個(gè)彩電企業(yè)對(duì)價(jià)格進(jìn)行大幅降價(jià)，而且是反復(fù)進(jìn)行，也就是多次進(jìn)行重復(fù)博弈，這樣進(jìn)行的結(jié)果直接導(dǎo)致了一部分企業(yè)面臨倒閉，彩電行業(yè)進(jìn)行重組。

　　但是現(xiàn)在我們分析的房地產(chǎn)行業(yè)卻是不同于之前的彩電行業(yè)。首先，兩種商品的性質(zhì)上有很大的差別。彩電雖然是一種耐用品，但是人們還是存在定期替換的可能性。而如果購房者在購買房產(chǎn)之后就可能長(zhǎng)期甚至一生都不置換。其次，兩者的價(jià)格也是差別也是很大的，人們?cè)谫徺I房產(chǎn)時(shí)動(dòng)用的可能是長(zhǎng)期的積蓄，所以是對(duì)房產(chǎn)的購買是十分慎重的。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析我們可以用博弈論的觀點(diǎn)來分析。其實(shí)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在兩種博弈現(xiàn)象。一種是開發(fā)商與購房者之間的博弈，另外一種是開發(fā)商之間的博弈。兩種博弈之間也是存在一定聯(lián)系的。

　　首先我們分析的是開發(fā)商與購房者之間的博弈。其實(shí)分析博弈的前提就是雙方存在一定的利益沖突。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購房者固然希望價(jià)格越低越好，但是現(xiàn)實(shí)的情況是價(jià)格居高不下，這里面有很多固有的因素，比如說地段因素、物價(jià)因素等，其次就是交易雙方的供求關(guān)系也會(huì)對(duì)價(jià)格有著很大的影響。比如前幾年溫州炒房團(tuán)對(duì)房?jī)r(jià)的影響就很大。在某種程度上他們的出現(xiàn)造成房?jī)r(jià)的惡意上漲�，F(xiàn)在我們可以對(duì)這個(gè)市場(chǎng)中兩個(gè)主體作個(gè)分析。兩個(gè)決策主體開發(fā)商和購房者的行為對(duì)這個(gè)市場(chǎng)供需變化和價(jià)格的影響都很大。我們?cè)囅肴绻�購房者之間都形成一種聯(lián)盟，這種力量是非常大的，他們可以用一種一致的行動(dòng)來抵制房?jī)r(jià)過高的行為，這樣在兩個(gè)決策主體之間就會(huì)形成一種博弈，無論誰先采取行動(dòng)都會(huì)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)造成波動(dòng)。我們?cè)賹?duì)這兩個(gè)決策主體進(jìn)行更詳細(xì)的分析，購房者有買房的需求，對(duì)于購房者來說，我認(rèn)為不會(huì)是簡(jiǎn)單的套用博弈論的“囚徒困境”，就像犯人如果沒有犯罪也不存在坦白一樣，購房者自有的資產(chǎn)支撐不了過高的房?jī)r(jià)，他們唯一的辦法就是在一個(gè)漫長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)等待房?jī)r(jià)的下跌，我們可以把這個(gè)漫長(zhǎng)而有誘惑力的房?jī)r(jià)下跌過程理解為理性回歸，等到房?jī)r(jià)跌倒一定的程度，購房者必然會(huì)適時(shí)出擊。而開發(fā)商也不可能一直將房?jī)r(jià)居高不賣，畢竟他們也要考慮收回投資成本。所以這兩個(gè)決策主體就會(huì)進(jìn)行一場(chǎng)博弈。當(dāng)然第三方政府對(duì)這個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，比如去年開始國(guó)家出臺(tái)一系列措施來救市，但是效果并不是很好，畢竟現(xiàn)在的購房者更是一個(gè)理性的社會(huì)人。從目前的情況來看，開發(fā)商在適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)，購房者特別是有急需買房的購房者也會(huì)開始考慮出手。但是從長(zhǎng)期來看，這兩個(gè)決策主體依然是在進(jìn)行一場(chǎng)長(zhǎng)久的博弈。

　　另外一種要分析的情況就是開發(fā)商之間的博弈。在這里我們可以用囚徒困境或是智豬博弈來分析。在開發(fā)商市場(chǎng)中，必然會(huì)有大小開發(fā)商之分。用智豬博弈的理論來分析，我們可以把大開發(fā)商比喻成“大豬”，而小開發(fā)商比喻成“小豬”，在這個(gè)市場(chǎng)中，如果小開發(fā)商先采取降價(jià)的話，獲利最大的肯定不是自身，而是大開發(fā)商，因?yàn)樾∑髽I(yè)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和獲取信息能力上都并不是很強(qiáng)的。而博弈論中對(duì)這兩方面都是有一定要求的，按照智豬博弈的策略，小開發(fā)商采取跟進(jìn)策略，做個(gè)智慧的小豬無非是一種上佳的策略。

　　其實(shí)在經(jīng)營(yíng)企業(yè)中都是這樣的，在某些時(shí)候，如果能夠注意等待，讓其他大的企業(yè)首先開發(fā)市場(chǎng)，是一種明智的選擇，因?yàn)榇蟮钠髽I(yè)所獲得社會(huì)資源的能力還是占有一定優(yōu)勢(shì)的。對(duì)于小企業(yè)來說，因?yàn)闊o論從各個(gè)方面來說都是處于弱勢(shì)的，沒有必要同大企業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)檫@種無謂的博弈所造成的傷害必然是小企業(yè)。對(duì)于小企業(yè)來說，需要認(rèn)真尋找機(jī)會(huì)，選擇進(jìn)入的最恰當(dāng)時(shí)機(jī)，這樣可以免于遭受過大的損失。

　　四、結(jié)論

　　以上我們分析了在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的兩個(gè)博弈現(xiàn)象，從根本上來說這兩個(gè)博弈是同時(shí)存在的，開發(fā)商之間的博弈直接會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大的影響。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)有很大的影響，其實(shí)在一定程度上會(huì)影響房地產(chǎn)商與消費(fèi)者之間的博弈，所以這兩者之間的關(guān)系是互為影響的，直接后果是對(duì)消費(fèi)者的購買產(chǎn)生效應(yīng)。

　　當(dāng)然在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，除了存在這兩種博弈之外，還有很多外在的因素在影響這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，比如說政府的力量，政府的很多經(jīng)濟(jì)政策包括金融政策的制定對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展都有很大的影響。因此，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來分析房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們可以更加理智的看待房地產(chǎn)市場(chǎng)中很多看似不平常的現(xiàn)象，也可以透過這些現(xiàn)象尋找出更多普遍的規(guī)律。當(dāng)然，我們也是希望我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展能夠回歸理性，這樣無論對(duì)于政府、房地產(chǎn)開發(fā)商還是消費(fèi)者都是一件好事。