一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)涵與意義

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目管理的含義

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

　　具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確�？傮w目標(biāo)的實現(xiàn)。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的意義

　　房地產(chǎn)項目管理的意義主要體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面等。

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，項目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理。這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理。其意義是為開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計和施工隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中，人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要，項目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理。其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益�？刂乒芾碇饕�是通過計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是指從項目開工準(zhǔn)備到竣工驗收的全過程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標(biāo)的最終實現(xiàn)。

　�。ㄒ唬┕こ淌┕す芾�

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟角度分析，施工階段的投入和開支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　鑒于上述特點，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工管理活動可以總結(jié)歸納為一個系統(tǒng)模型，如圖所示。這一工程項目管理系統(tǒng)包括人、財、物控制系統(tǒng)，工程進(jìn)度計劃控制系統(tǒng)，質(zhì)量控制，合同履行保證系統(tǒng)，經(jīng)濟效益保證系統(tǒng)等五個子系統(tǒng)。所以，只有五個子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)有效運轉(zhuǎn)，才能使一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工順利進(jìn)行。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)如下。

　　1.項目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準(zhǔn)備和組織工作，包括落實設(shè)計意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。

　　2.費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節(jié)支途徑。

　　3.進(jìn)度控制。主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時地調(diào)整計劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。

　　4.質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工程驗收。

　　5.合同管理。對施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

　�。ǘ�）開發(fā)項目的工程施工控制

　　無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項系統(tǒng)工程。而施工控制是整個開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容，也是項目經(jīng)理的主要職責(zé)。因此，必須加強施工控制，以保證開發(fā)項目按計劃有序地實施。

　　1.工程進(jìn)度控制。工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過工程計劃來具體實現(xiàn)。

　�。�1）進(jìn)度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進(jìn)度計劃一般分成三類：

　　第一類，客觀進(jìn)度計劃。從工程項目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表不。

　�、贆M道圖法。在時間坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項工程內(nèi)容和進(jìn)度的方法，如圖所示，空白橫道表示某項工作實際花費的時間。圖中A工序已按計劃要求時間完成；B工序已完成大約60％，雖然B的生產(chǎn)按計劃時間開始，但在第四周末中斷了，半周后繼續(xù)工作；C工序第一部分按計劃完成，但工作時間推遲了1.5周，第二部分提前完成。橫道圖法簡單明了，但看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關(guān)系，看不出某項工作的提前或落后對整個工期的影響程序度，看不出哪些屬于關(guān)鍵工作。

　　②網(wǎng)絡(luò)圖法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計劃執(zhí)行過程中進(jìn)行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標(biāo)任務(wù)。

　　第二類，總進(jìn)度計劃。由承包單位的技術(shù)部門、計劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個工程的施工進(jìn)度計劃�？傔M(jìn)度計劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。

　　第三類，單位工程進(jìn)度計劃。以單位工程為對象進(jìn)行編制。

　　（2）進(jìn)度計劃的監(jiān)測——防止進(jìn)度滑動。定期取得工程實際進(jìn)展情況，與原進(jìn)度計劃對比、檢查，找出進(jìn)度滑動原因，保證工期按時完成。“進(jìn)度滑動”雖然是一種司空見慣的現(xiàn)象，但應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。

　�。�3）進(jìn)度計劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實物量、形象進(jìn)度、工作量（完成投資額）或者工時數(shù)。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。

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　　2.質(zhì)量控制。工程項目的質(zhì)量是設(shè)計意圖被實現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項目管理機構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價，對整個工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項：

　�。�1）對原材料的檢驗。為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未經(jīng)檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。

　�。�2）對工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設(shè)備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。

　�。�3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項施工設(shè)備、儀器，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差；嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、沙、石和水配比的嚴(yán)格計量手段，專人負(fù)責(zé)檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實施。

　�。�4）建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。

　　3.成本控制。實施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。

　�。�1）直接費用監(jiān)測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統(tǒng)計報表。將實際費用與工程預(yù)算進(jìn)行比較，并且根據(jù)實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預(yù)算工程單價比較，研究存在的問題。

　　（2）間接費用監(jiān)測分析。間接費的預(yù)算數(shù)量是以直接費為基礎(chǔ)，按照間接費率計算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預(yù)算費用比較，進(jìn)行有效控制。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)監(jiān)理

　　（一）工程建設(shè)監(jiān)理的概念工程建設(shè)監(jiān)理簡稱為工程監(jiān)理。所謂工程監(jiān)理就是對建設(shè)者在工程項目實施過程中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動進(jìn)行管理，使這些活動及其結(jié)果符合有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和工程合同要求，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期投資目標(biāo)，同時使房地產(chǎn)開發(fā)商能在開發(fā)計劃期限內(nèi)以合理的造價和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品給市場消費者。

　　（二）工程建設(shè)監(jiān)管的層次工程建設(shè)監(jiān)理可分為兩個層次，即政府對工程建設(shè)的監(jiān)理和社會對工程建設(shè)的監(jiān)理。

　　1.政府對工程建設(shè)監(jiān)理。這是指政府建設(shè)主管部門或被授權(quán)單位，對本地區(qū)、本部門的工程建設(shè)項目，進(jìn)行統(tǒng)一的、強制性的監(jiān)督管理，以及對由社會負(fù)責(zé)的工程建設(shè)監(jiān)理活動實施監(jiān)督和管理的過程。

　　政府對工程建設(shè)項目的監(jiān)理是從宏觀上、縱向上強制性實施的。這一監(jiān)理工作由國家建設(shè)部負(fù)責(zé)，在其下設(shè)立有建設(shè)監(jiān)理司作為具體辦事機構(gòu)，地方各級政府的建設(shè)主管部門，下設(shè)建設(shè)監(jiān)理處、科、室作為辦事機構(gòu)。它們的主要職責(zé)是：制定法規(guī)、規(guī)章、條例細(xì)則并組織實施；審核批準(zhǔn)和管理工程建設(shè)監(jiān)理單位；審核監(jiān)理工程師資格；參與審批開工報告、工程竣工項目驗收；參與重大工程事故的處理等。

　　2.社會對工程建設(shè)監(jiān)理。社會對工程建設(shè)監(jiān)理主要是從微觀上、橫向上通過委托方式實施工程監(jiān)理，其主要監(jiān)理機構(gòu)有：工程建設(shè)監(jiān)理公司或事務(wù)所、工程設(shè)計單位、科研單位、工程建設(shè)咨詢公司等。房地產(chǎn)開發(fā)商可以委托一個監(jiān)理單位，也可以同時委托幾個監(jiān)理單位對其開發(fā)項目進(jìn)行工程建設(shè)監(jiān)理。工程監(jiān)理范圍可以是開發(fā)項目建設(shè)的全過程監(jiān)理，也可以是階段性監(jiān)理。社會性工程建設(shè)監(jiān)理單位在接受開發(fā)商委托后，須與開發(fā)商簽訂監(jiān)理委托合同后，方能對開發(fā)項目進(jìn)行工程建設(shè)監(jiān)理。

　�。ㄈ�）工程監(jiān)理的內(nèi)容1.工程進(jìn)度監(jiān)理。即監(jiān)理單位受建設(shè)單位或業(yè)主委托，對工程進(jìn)度情況所進(jìn)行的監(jiān)督管理活動，以保證施工工程按照合同中預(yù)定方案和支付時間完成。主要任務(wù)是對項目建設(shè)周期進(jìn)行具體的論證，編制項目總進(jìn)度計劃和階段詳細(xì)進(jìn)度計劃，監(jiān)督階段詳細(xì)進(jìn)度計劃的執(zhí)行，對施工現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)研和分析。

　　2.工程質(zhì)量監(jiān)理。是監(jiān)督單位受建設(shè)單位或業(yè)主的委托，以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或國家規(guī)范對項目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和管理的活動。通常涉及的內(nèi)容如下。

　�。�1）委托方與監(jiān)理方要按照國家有關(guān)規(guī)定簽訂質(zhì)量監(jiān)理合同。明確監(jiān)理目標(biāo)及監(jiān)理事項，依照合同規(guī)定提供建設(shè)項目最終產(chǎn)品。

　�。�2）進(jìn)行質(zhì)量控制。根據(jù)設(shè)計要求和合同規(guī)定檢查施工過程中的工藝、材料、設(shè)備情況。

　�。�3）質(zhì)量保證。對取得的實際質(zhì)量數(shù)據(jù)和施工單位履行質(zhì)量職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，看其是否合乎要求。

　　3.工程合同監(jiān)理�？梢愿鶕�(jù)委托方的意圖，代甲方準(zhǔn)備招標(biāo)文件，協(xié)助組織招標(biāo)，并同中標(biāo)單位商簽工程承包合同。但主要任務(wù)還是監(jiān)督合同的實施執(zhí)行，及時了解并處理合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。需要說明的是，在合同監(jiān)理過程中，監(jiān)理方與合同有關(guān)方的聯(lián)系均為法律行為的活動，必須采取書面形式。

　　（四）工程監(jiān)理的工作步驟1.取得監(jiān)理工作任務(wù)。

　　2.與委托方簽訂監(jiān)理合同。

　　3.制定監(jiān)理計劃。

　　4.編寫監(jiān)理工作總結(jié)報告。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)竣工驗收

　　竣工驗收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量、考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。對于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè)，通過投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其他款項。因此，竣工的建設(shè)項目和單項工程，都應(yīng)該及時按照國家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，組織竣工驗收。

　�。ㄒ唬┓课萁ㄔO(shè)項目的一般竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)

　　1.工程項目按照設(shè)計圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。

　　2.所有設(shè)備（如電梯、采暖通風(fēng)裝置）均按設(shè)計規(guī)定安裝完畢，并能正常啟動，發(fā)揮功能。

　　3.上下水道架設(shè)完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現(xiàn)象；照明及動力用電工作回路及控制回路結(jié)構(gòu)清晰，操作方便；室內(nèi)、外道均已建成；衛(wèi)生裝備、煤氣設(shè)施均能正常運轉(zhuǎn)、工作。

　　4.整個工程質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門評定，達(dá)到合格以上。核實建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表；提出財務(wù)決算分析；對工程質(zhì)量作出評價，對不合格的提出返回復(fù)修意見。

　　5.要求建筑物四周兩米以內(nèi)的場地平整，由本項施工所造成的障礙物已清除。

　�。ǘ�）竣工驗收的程序

　　1.工程建設(shè)完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報告，設(shè)計、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。

　　2.開發(fā)商驗收。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗收資料、關(guān)鍵部位施工紀(jì)錄，初步檢驗工程施工質(zhì)量。

　　3.共同驗收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督等單位共同檢查，評定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。

　　單項工程經(jīng)過共同驗收，驗收合格者由驗收單位填具驗收證書，由質(zhì)量監(jiān)督部門發(fā)給工程質(zhì)量等級證書。

　　總體開發(fā)項目建設(shè)完畢后，經(jīng)過共同驗收，還要進(jìn)行綜合驗收。

　　4.編制工程決算�？⒐�決算是反映項目實際造價的技術(shù)經(jīng)濟文件，是開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟核算的重要依據(jù)。每項工程完工后，承包商在向開發(fā)商提出有關(guān)技術(shù)資格和竣工圖紙的同時，都要編制工程決算，辦理財務(wù)結(jié)算。工程決算應(yīng)在竣工驗收后一個月內(nèi)完成。

　　5.編制并移交竣工檔案。開發(fā)建設(shè)項目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進(jìn)行管理和進(jìn)一步改造、擴建的依據(jù)，是城市進(jìn)一步發(fā)展的重要技術(shù)檔案。開發(fā)項目竣工后，要認(rèn)真整理和清繪竣工圖紙等，并按規(guī)定移交給使用單位和城市建設(shè)檔案館。