1、總 則

　　1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估行為，統(tǒng)一評(píng)估程序和方法，做到評(píng)估結(jié)果客觀、公正、真實(shí)，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。

　　1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估活動(dòng)。

　　1.0.3 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算評(píng)估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。來(lái)源：建設(shè)工程教育網(wǎng)

　　1.0.4 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算評(píng)估應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。

　　2、術(shù) 語(yǔ)來(lái)源：建設(shè)工程教育網(wǎng)

　　2.0.1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

　　是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

　　2.0.2 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算評(píng)估

　　依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定，根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序和評(píng)估方法，在綜合分析影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)用價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

　　2.0.3 評(píng)估項(xiàng)目

　　一個(gè)需要評(píng)估物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的具體物業(yè)項(xiàng)目。

　　2.0.4 評(píng)估目的來(lái)源：建設(shè)工程教育網(wǎng)

　　評(píng)估結(jié)果的期望用途。

　　2.0.5 評(píng)估時(shí)點(diǎn)

　　評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。

　　2.0.6 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格

　　某種評(píng)估目的特定條件下形成的正常物業(yè)服務(wù)費(fèi)用價(jià)格。

　　2.0.7 同類參考項(xiàng)目

　　在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等級(jí)等方面與評(píng)估項(xiàng)目相同或相近的已入住物業(yè)項(xiàng)目。

　　2.0.8 市場(chǎng)比較法

　　將評(píng)估項(xiàng)目與同類參考項(xiàng)目的類似物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的方法。

　　2.0.9 運(yùn)營(yíng)成本法

　　根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為評(píng)估項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)營(yíng)成本和合理利潤(rùn)或管理酬金，以此估算評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的方法。

　　2.0.10 評(píng)估結(jié)果

　　關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的最終結(jié)論。

　　2.0.11 評(píng)估報(bào)告

　　全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評(píng)估過(guò)程和評(píng)估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算后的客觀合理價(jià)格研究報(bào)告。

　　3、評(píng)估原則

　　3.0.1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估應(yīng)遵循下列原則：

　　1. 委托人確定評(píng)估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則；

　　2. 合法原則；

　　3. 評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。

　　3.0.2 遵循由委托人確定評(píng)估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估以委托人選擇確定的評(píng)估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)為前提。

　　3.0.3 遵循合法原則，委托人在選擇確定評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，都應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。

　　3.0.4 遵循評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是評(píng)估項(xiàng)目在確定的評(píng)估時(shí)點(diǎn)測(cè)算的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格。

　　4、評(píng)估程序

　　4.0.1 自接受評(píng)估委托至完成評(píng)估報(bào)告期間，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

　　1. 接受委托，簽訂委托協(xié)議；

　　2. 明確評(píng)估基本事項(xiàng)；

　　3. 擬定評(píng)估作業(yè)方案；

　　4. 搜集整理同類參考項(xiàng)目資料；

　　5. 實(shí)地查勘評(píng)估項(xiàng)目，搜集整理項(xiàng)目資料；

　　6. 參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格；

　　7. 評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估，確定評(píng)估結(jié)果；

　　8. 撰寫評(píng)估報(bào)告；

　　9. 評(píng)估資料歸檔。

　　4.0.2 明確評(píng)估基本事項(xiàng)：

　　1. 評(píng)估目的；

　　2. 物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)；

　　3. 明確評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

　　4.0.3 評(píng)估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　　1. 評(píng)估人員的組成和產(chǎn)生方式；

　　2. 擬參考同類項(xiàng)目的資料及其來(lái)源渠道；

　　3. 擬搜集整理評(píng)估項(xiàng)目的資料及其來(lái)源渠道；

　　4. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

　　4.0.4 委托人和評(píng)估機(jī)構(gòu)搜集整理的評(píng)估項(xiàng)目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

　　1. 項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗(yàn)收及備案文件資料；

　　2. 項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域劃分說(shuō)明；

　　3. 項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單；

　　4．項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

　　5. 其他評(píng)估需要的材料。

　　4.0.5 物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)完成并出具評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該評(píng)估項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。

　　5、評(píng)估方法

　　5.0.1 在委托人提供項(xiàng)目資料并選擇確定項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)核實(shí)委托人提供的項(xiàng)目資料后，評(píng)估人員運(yùn)用運(yùn)營(yíng)成本法為主導(dǎo)、市場(chǎng)比較法為參考，對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

　　5.0.2 評(píng)估人員可以參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格，分項(xiàng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括以下內(nèi)容：

　　1. 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

　　2. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

　　3. 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

　　4. 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　　5. 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

　　6. 辦公費(fèi)用；

　　7. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　8. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

　　9. 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

　　5.0.3 評(píng)估人員匯總物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項(xiàng)評(píng)估數(shù)據(jù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤(rùn)或酬金范圍計(jì)算出評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估結(jié)果。

　　6、評(píng)估報(bào)告

　　6.0.1 評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

　　1．評(píng)估報(bào)告書摘要；

　　2．評(píng)估目的；

　　3．評(píng)估對(duì)象和范圍；

　　4．評(píng)估原則；

　　5．評(píng)估依據(jù)；

　　6．評(píng)估聲明；

　　7．評(píng)估基準(zhǔn)日和有效期；

　　8．評(píng)估方法；

　　9．評(píng)估工作實(shí)施過(guò)程；

　　10．評(píng)估結(jié)論及爭(zhēng)議說(shuō)明；

　　11．評(píng)估限定條件；

　　12．評(píng)估人員名單；

　　13．評(píng)估作業(yè)日期；

　　14．評(píng)估報(bào)告日期；

　　15．相關(guān)評(píng)估文件附件。

　　6.0.2 評(píng)估報(bào)告應(yīng)由評(píng)估人員簽章確認(rèn)并加蓋評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)印章。

　　6.0.3 評(píng)估時(shí)點(diǎn)以提交報(bào)告之日為基準(zhǔn)日。

　　7、職業(yè)道德

　　7.0.1 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的評(píng)估，應(yīng)做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)。

　　7.0.2 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持評(píng)估的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)。

　　7.0.3 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對(duì)某項(xiàng)目物業(yè)承接查驗(yàn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)評(píng)估委托。

　　7.0.4 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

　　7.0.5 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評(píng)估業(yè)務(wù)，不得以評(píng)估者身份在非自己評(píng)估的評(píng)估報(bào)告上簽名、蓋章。

　　附件：規(guī)范用詞用語(yǔ)說(shuō)明

　　1. 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時(shí)區(qū)別對(duì)待，對(duì)要求嚴(yán)格程度不同的用詞說(shuō)明如下：

　�。�1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞：

　　正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。

　�。�2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞：

　　正面詞采用“應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當(dāng)”、“不應(yīng)該”或 “不得”。

　　（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的用詞：

　　正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

　　表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。

　　2. 規(guī)范中指定應(yīng)當(dāng)按照其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時(shí)，寫法為：

　　“應(yīng)當(dāng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)當(dāng)按照……執(zhí)行”。