一、民營(yíng)企業(yè)范疇的界定

　　探討民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，就要對(duì)民營(yíng)企業(yè)有個(gè)清晰的界定。國(guó)內(nèi)當(dāng)前對(duì)民營(yíng)企業(yè)這一范疇的界定不一，有認(rèn)為它是私有的，有認(rèn)為它是非國(guó)有的，還有人認(rèn)為這一范疇不規(guī)范而主張取消。這些界定極不利于民營(yíng)企業(yè)在理論上的澄清和在實(shí)踐中的發(fā)展。我個(gè)人比較傾向經(jīng)濟(jì)學(xué)家張維迎教授講的民營(yíng)企業(yè)很大程度上實(shí)際就是指私營(yíng)企業(yè)的觀點(diǎn)。但范圍界定要更寬泛一些，即民營(yíng)企業(yè)是由某一民間集體不可分割的共同擁有全部或部分企業(yè)所有權(quán)。并直接或間接地去加以經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。在這個(gè)范疇界定下，非國(guó)有產(chǎn)權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)、國(guó)有產(chǎn)權(quán)參與但不占控股地位的企業(yè)組織形式都應(yīng)該說(shuō)是民營(yíng)企業(yè)。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，新的物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍不斷涌現(xiàn)。但在早期。很多物業(yè)管理企業(yè)是由房管所轉(zhuǎn)制而來(lái)的，國(guó)有和集體的比較多。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)越來(lái)越多，包括諸多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己組建的物業(yè)管理企業(yè)，也大都屬于民營(yíng)企業(yè)的范疇。

　　二、民營(yíng)物業(yè)管理全業(yè)面臨的外部環(huán)境

　　民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)面臨的外部環(huán)境事實(shí)上有兩層含義，一個(gè)是作為民營(yíng)企業(yè)所面臨的外部環(huán)境，另一個(gè)是作為物業(yè)管理企業(yè)所面臨的外部環(huán)境。

　　作為民營(yíng)企業(yè)，目前面臨著改革開(kāi)放以來(lái)最佳的外部環(huán)境。國(guó)家無(wú)論從政策上還是從法規(guī)上都逐漸給予了極大的認(rèn)同和支持。但是，作為物業(yè)管理企業(yè)所面臨的外部環(huán)境卻并不令人樂(lè)觀。

　　首先是政策法規(guī)的嚴(yán)重滯后。隨著物業(yè)管理在中國(guó)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問(wèn)題也層出不窮。到目前為止，我國(guó)尚沒(méi)有一部完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法規(guī)。在這種情況下，開(kāi)展物業(yè)管理工作缺乏依據(jù)，業(yè)主的合法權(quán)益和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，極大地阻礙了物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。雖然國(guó)家有關(guān)部委頒布了一些與此相關(guān)的法規(guī)，但這些法規(guī)缺乏系統(tǒng)性、完整性和針對(duì)性，且均為行政規(guī)章，沒(méi)有上升到法律、法規(guī)的層次，顯然已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于物業(yè)管理發(fā)展的速度。

　　其次，輿論宣傳未發(fā)揮好的作用，業(yè)主物業(yè)知識(shí)缺乏。輿論宣傳未發(fā)揮好的作用，一方面是缺乏明確的政策發(fā)展方向，另一方面就是某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德。肆意擴(kuò)大物業(yè)管理中的矛盾報(bào)道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊，熱衷于典型事件的炒作，而缺乏對(duì)社會(huì)、對(duì)企業(yè)、對(duì)業(yè)主的理性引導(dǎo)和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。

　　三、中小型民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的探討

　　1、發(fā)展基礎(chǔ)

　　通過(guò)對(duì)企業(yè)外部環(huán)境的大致分析，我們可以看到民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展既面臨十分有利的條件，也存在較為嚴(yán)峻的客觀的困難。

　　首先，民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展應(yīng)該得到政府政策的扶持。中國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家，就業(yè)問(wèn)題是一個(gè)突出的社會(huì)問(wèn)題。個(gè)體私營(yíng)企業(yè)在解決這個(gè)問(wèn)題上作出了巨大的貢獻(xiàn)。1998年末，個(gè)體私營(yíng)企業(yè)的從業(yè)人數(shù)已經(jīng)達(dá)到7823萬(wàn)人。物業(yè)管理企業(yè)從全行業(yè)來(lái)說(shuō)是屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，有利于緩解就業(yè)，應(yīng)該得到政府的大力扶持。

　　其次，民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的民營(yíng)特性，決定了它能夠做到“忍辱負(fù)重”。物業(yè)管理行業(yè)總體來(lái)說(shuō)。技術(shù)要求不高，但對(duì)從業(yè)人員的從業(yè)素質(zhì)要求卻十分高，要求企業(yè)“用心”，其從業(yè)人員要有極強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，極高的心理承受能力，能夠處理好與不同層次、不同性格、不同目的、不同需求的客戶的各種溝通。民營(yíng)的特性決定了這些物業(yè)管理企業(yè)要想生存，就要有極強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，約束自己，約束本企業(yè)的從業(yè)人員的行為、態(tài)度，在處理與客戶各種關(guān)系過(guò)程中能夠“忍辱負(fù)重”，而這些恰恰是民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，也是其發(fā)展的動(dòng)力。

　　第三，中小型物業(yè)管理企業(yè)存在著生存發(fā)展的合理性及其固有的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)。一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的管理對(duì)象如果橫跨多個(gè)地域、多種物業(yè)、多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，就會(huì)由于地區(qū)支付能力的差異，每種物業(yè)，每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)所需要提供的服務(wù)類別、服務(wù)層次、服務(wù)內(nèi)容的不同，規(guī)�；�和集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)是很難產(chǎn)生利益效應(yīng)的，這樣的現(xiàn)實(shí)決定了中國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)不可能是少數(shù)的上百家或者幾十家甚至幾家壟斷。

　　另外，在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)大規(guī)模開(kāi)發(fā)越來(lái)越多的同時(shí)，個(gè)性化的物業(yè)、強(qiáng)調(diào)差別定位的物業(yè)也越來(lái)越多，這些新的物業(yè)為了開(kāi)發(fā)其品牌。必然要求個(gè)性化的物業(yè)管理服務(wù)，個(gè)性化是一般大企業(yè)所不具有的優(yōu)勢(shì)，這就決定了這部分市場(chǎng)中小型物業(yè)管理企業(yè)依然有存在的空間。

　　2、面臨的機(jī)遇

　　事實(shí)上，中小型物業(yè)管理企業(yè)目前面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇。第一個(gè)機(jī)遇就是中國(guó)加入WTO，加入WTO對(duì)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的影響是雙重的。首先，導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)的擴(kuò)大，尤其使物業(yè)管理利潤(rùn)相對(duì)較有保障的中高檔的物業(yè)管理需求增加。其次，政府的行業(yè)管理和物業(yè)管理的法規(guī)和制度將更加完善，有利于中小企業(yè)在更為公平合理的政策環(huán)境下參與競(jìng)爭(zhēng)。第三，外資物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)帶來(lái)新的競(jìng)爭(zhēng)理念和管理模式。

　　第二個(gè)機(jī)遇就是個(gè)性化服務(wù)時(shí)代的開(kāi)始。隨著信息化的發(fā)展，人們?cè)絹?lái)越注重消費(fèi)的個(gè)性化。物業(yè)具有個(gè)性化的特征，從而使人們對(duì)物業(yè)管理的需求亦呈現(xiàn)多樣性，因此物業(yè)管理服務(wù)也要求個(gè)性化。物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)該只是簡(jiǎn)單的工程設(shè)計(jì)維護(hù)以及保安、綠化等基本功能的執(zhí)行者，更應(yīng)該是個(gè)性化服務(wù)的提供者，個(gè)性化居住文化與居住藝術(shù)的挖掘者。個(gè)性化的東西不是工業(yè)化的大規(guī)模企業(yè)的優(yōu)勢(shì)所在，因此在這種現(xiàn)狀下為中小型物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展提供了合適的發(fā)展空間。

　　第三個(gè)機(jī)遇是專業(yè)化服務(wù)的發(fā)展。專業(yè)化的發(fā)展趨勢(shì)是業(yè)內(nèi)人士和理論界都達(dá)成的一個(gè)共識(shí)。隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步。對(duì)于物業(yè)的日常管理維護(hù)保養(yǎng)的要求也越來(lái)越高，物業(yè)管理起到的將是統(tǒng)一組織、調(diào)度和資源整合與分配的作用。專業(yè)化服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。而這些恰好彌補(bǔ)了中小型物業(yè)管理企業(yè)先天的人力資源不足等缺陷，通過(guò)服務(wù)集成化來(lái)發(fā)揮其管理優(yōu)勢(shì)。

　　3、發(fā)展策略

　　中小型物業(yè)管理企業(yè)雖然面臨著諸多機(jī)遇。但是對(duì)每一個(gè)中小型企業(yè)個(gè)體來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)還是殘酷的，探索自身的發(fā)展也成了大家義不容辭的責(zé)任。有以下幾個(gè)方面值得重視：

　　第一就是要有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)，要有專門的針對(duì)對(duì)象和具體的細(xì)分市場(chǎng)。由于整體實(shí)力有限，中小型物業(yè)管理企業(yè)要做到有所為，有所不為，才能在細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)。

　　第二要選擇合適的價(jià)值鏈增值環(huán)節(jié)。物業(yè)管理行業(yè)的基本增值環(huán)節(jié)可以分為三個(gè)：基本服務(wù)項(xiàng)目專業(yè)化操作；服務(wù)項(xiàng)目管理集成；增值服務(wù)。作為中小型物業(yè)管理企業(yè)，切忌走小而全的道路。要做服務(wù)集成，要向知識(shí)型管理型過(guò)渡，從根本上提升企業(yè)的生存和競(jìng)爭(zhēng)能力。

　　第三要增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)能力。隨著消費(fèi)群體的日漸成熟，對(duì)企業(yè)文學(xué)性的描述宣傳已經(jīng)產(chǎn)生了質(zhì)疑。如果中小型物業(yè)管理企業(yè)能夠通過(guò)ISO9002系列認(rèn)證，建立一套完整、規(guī)范的管理體系、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，企業(yè)的可信度就可以大大增強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)的砝碼會(huì)在無(wú)形中加重。

　　第四要牢記“創(chuàng)品牌”意識(shí)。作為服務(wù)行業(yè)，其有形價(jià)值較少，更多的則是無(wú)形價(jià)值，而品牌則是物業(yè)管理企業(yè)最為重要的無(wú)形價(jià)值。創(chuàng)立品牌是中小企業(yè)發(fā)展的必由之路，要利用創(chuàng)品牌意識(shí)約束企業(yè)行為，帶動(dòng)企業(yè)壯大。中小型物業(yè)管理企業(yè)一般只管理一兩個(gè)項(xiàng)目，所以其品牌戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)與所管理的物業(yè)品牌緊密結(jié)合。通過(guò)物業(yè)品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌。

　　當(dāng)然，民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)政策的導(dǎo)向。政府部門在政策上應(yīng)該為物業(yè)管理市場(chǎng)的開(kāi)放和擴(kuò)大創(chuàng)造條件，打破物業(yè)管理一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，而形成開(kāi)放的物業(yè)管理市場(chǎng)。而且在政策上應(yīng)該為物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)提供一個(gè)公平的市場(chǎng)環(huán)境。每個(gè)企業(yè)都是市場(chǎng)中平等的競(jìng)爭(zhēng)主體，大企業(yè)和小企業(yè)孰勝孰負(fù)應(yīng)該由市場(chǎng)來(lái)決斷，而不應(yīng)該因?yàn)槠湟?guī)模的大小與否而剝奪公平競(jìng)爭(zhēng)的權(quán)力。這是與市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)法則相違背的。