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物業(yè)管理師

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物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)資料:物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容二

2010-09-16 09:24 來源:來源于網(wǎng)絡(luò) 打印 | 收藏 |
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  (三)日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)

  日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)包括兩個(gè)方面:一是業(yè)主(或物業(yè)使用人)在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn);二是物業(yè)管理日常運(yùn)作過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

  1.業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)

 。1)物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險(xiǎn)業(yè)主(或物業(yè)使用人)違規(guī)裝飾裝修,患和鄰里糾紛等,增加物業(yè)管理的運(yùn)行、承擔(dān)一定的物業(yè)裝飾裝修管理責(zé)任。

 。2)物業(yè)使用帶來的風(fēng)險(xiǎn)

  不僅會(huì)造成物業(yè)共用部位損壞、安全隱維修和維護(hù)成本,還會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)日常使用過程中,業(yè)主(或物業(yè)使用人)對(duì)物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用的情況,如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地等,是難以確定責(zé)任人的;或業(yè)主(或物業(yè)使用人)因物業(yè)的“瑕疵或當(dāng)事人的疏忽”而發(fā)生意外事故,造成他人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的情況下,物業(yè)管理企業(yè)就要承擔(dān)一定的法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

 。3)法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

  在公共安全、人身財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管方面,業(yè)主(或物業(yè)使用人)往往對(duì)物業(yè)管理安全防范主體的責(zé)任認(rèn)識(shí)不清,誤將本應(yīng)由公安機(jī)關(guān)或業(yè)主自身承擔(dān)的安全防范責(zé)任強(qiáng)加給物業(yè)管理企業(yè),導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(或物業(yè)使用人)糾紛增加,物業(yè)管理企業(yè)為此投入大量的人力、財(cái)力和物力造成不必要的消耗,承擔(dān)額外責(zé)任。

  2.物業(yè)管理日常運(yùn)作過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

 。1)管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)

  業(yè)主(或物業(yè)使用人)由于各種原因緩交、少交或拒交管理費(fèi),是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中比較突出的問題。由于物業(yè)管理企業(yè)普遍缺乏有效的追繳手段,收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)日常管理服務(wù)常見的風(fēng)險(xiǎn)之一。

 。2)替公用事業(yè)費(fèi)用代收代繳存在的風(fēng)險(xiǎn)

  在公用事業(yè)費(fèi)用(如水電費(fèi)等)的代收代繳以及公共水電費(fèi)分?jǐn)傊,物業(yè)管理單位居于收取和繳納的中間環(huán)節(jié),如業(yè)主(或物業(yè)使用人)不及時(shí)、不足額繳納相應(yīng)費(fèi)用,勢(shì)必導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失,承擔(dān)其不應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)。

 。3)管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)

  物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目外包是物業(yè)管理運(yùn)作中常見的現(xiàn)象。在對(duì)項(xiàng)目外包單位的選擇,以及合同訂立、實(shí)施管理的諸多環(huán)節(jié)中,物業(yè)管理企業(yè)雖然可采取多種手段加以控制,但潛在和不確定的因素依然存在。如選擇的專業(yè)公司履約時(shí),專業(yè)服務(wù)行為不符合物業(yè)管理服務(wù)要求,雖然物業(yè)管理企業(yè)可通過要求整改予以解決,但其后果往往是業(yè)主(或物業(yè)使用人)仍將責(zé)任歸咎于物業(yè)管理企業(yè)。

 。4)物業(yè)管理員工服務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)

  物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。由于員工違規(guī)操作引發(fā)的問題,按照法律上稱為的“雇主責(zé)任”,物業(yè)管理企業(yè)也將承擔(dān)其屬下員工不當(dāng)行為的賠償責(zé)任。

 。5)公共媒體在宣傳報(bào)道中的輿論風(fēng)險(xiǎn)

  在物業(yè)管理操作中,由于物業(yè)管理服務(wù)不到位、矛盾化解不及時(shí)、投訴處理不當(dāng)和與各方溝通不及時(shí)等,均有可能導(dǎo)致物業(yè)管理的輿論風(fēng)險(xiǎn)。輿論風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)影響物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象,而且會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。

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