物業(yè)估價(jià)的基本要素

　　（一）估價(jià)對(duì)象物業(yè)估價(jià)的對(duì)象是指被評(píng)估的各類物業(yè)，包括國(guó)家、集體組織和個(gè)人擁有的物業(yè)。被評(píng)估的物業(yè)既涉及房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)，也涉及物業(yè)的其他權(quán)利，如租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)及其他權(quán)利；既可以是企業(yè)擁有的資產(chǎn)，也可以是其他單位和個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。被評(píng)估的物業(yè)從用途來劃分，包括住宅、商鋪、辦公樓、酒店、停車場(chǎng)、廠房、倉(cāng)庫(kù)、娛樂場(chǎng)所及其他經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。

　�。ǘ�）估價(jià)目的物業(yè)估價(jià)的目的是指為何種需要而評(píng)估物業(yè)的價(jià)格。特定的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)構(gòu)成物業(yè)估價(jià)特定的估價(jià)目的。它包括以下兩方面的內(nèi)容：第一，估價(jià)目的要求與采用的價(jià)格類型相匹配。特定的估價(jià)目的要求特定的價(jià)格類型。第二，物業(yè)價(jià)格構(gòu)成要素，如成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等項(xiàng)的計(jì)算，要與評(píng)估目的的要求相一致。在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)估價(jià)的目的主要是為了解決如下問題：（1）物業(yè)交易（包括物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押）；（2）企業(yè)經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)；（3）物業(yè)課稅、保險(xiǎn)；（4）土地（地產(chǎn)）與房產(chǎn)管理；（5）物業(yè)糾紛處理。

　�。ㄈ�）估價(jià)主體物業(yè)估價(jià)的主體就是進(jìn)行估價(jià)的機(jī)構(gòu)。為了做好物業(yè)估價(jià)，估價(jià)主體不僅要通曉物業(yè)估價(jià)的理論、方法、技巧，還要具備經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)、規(guī)劃、建筑以及物業(yè)制度政策、開發(fā)經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)習(xí)俗等多方面的知識(shí)，需要理論與實(shí)踐的高度結(jié)合。隨著物業(yè)估價(jià)管理工作的展開，為了保證估價(jià)工作的質(zhì)量，國(guó)家對(duì)物業(yè)估價(jià)進(jìn)行了規(guī)范，規(guī)定了估價(jià)主體必須具有一定的專業(yè)資格，具有法人資格的物業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)是物業(yè)估價(jià)的主體，任何個(gè)人不得單獨(dú)從事物業(yè)估價(jià)。目前，中國(guó)從事物業(yè)估價(jià)的合法機(jī)構(gòu)有經(jīng)國(guó)家主管部門批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。此外，國(guó)家要求從事物業(yè)估價(jià)工作的人員具有相應(yīng)的專業(yè)資格，并建立了注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師制度、土地估價(jià)師制度和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師制度。建設(shè)部、國(guó)家土地管理局及國(guó)有資產(chǎn)管理局分別對(duì)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師實(shí)行行政與專業(yè)管理。要想成為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師，除了必須有合乎要求的學(xué)歷、專業(yè)背景外，還須具有規(guī)定的工作年限，并通過全國(guó)性的專業(yè)考試。

　�。ㄋ模┕纼r(jià)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是指估價(jià)中應(yīng)遵循的公允的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是公開市場(chǎng)價(jià)值。公開市場(chǎng)價(jià)值是指在公開市場(chǎng)條件下物業(yè)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。因此，物業(yè)的評(píng)估價(jià)格是客觀的價(jià)格，又稱公平價(jià)格，而不是委托當(dāng)事人或估價(jià)人員所希望或認(rèn)定的價(jià)格。

　　物業(yè)估價(jià)目的與物業(yè)價(jià)格類型要相匹配。由于估價(jià)目的的不同，即衡量物業(yè)價(jià)值的出發(fā)點(diǎn)不同，導(dǎo)致對(duì)同一物業(yè)產(chǎn)生不同的價(jià)值觀點(diǎn)，從而對(duì)物業(yè)價(jià)值的計(jì)量產(chǎn)生各種類型的價(jià)格。美國(guó)著名土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷利。巴洛維對(duì)此有以下精辟的描述：“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的一些重要概念，可以用一個(gè)經(jīng)營(yíng)者花費(fèi)5萬美元購(gòu)置一塊建筑場(chǎng)地，然后再花費(fèi)20萬美元修建一幢辦公樓的例子說明。這時(shí)他在他的財(cái)產(chǎn)中已投入了25萬美元，表示投資成本的總和。當(dāng)他將其財(cái)產(chǎn)作為抵押貸款評(píng)估時(shí)，該財(cái)產(chǎn)只會(huì)有21萬美元的貸款價(jià)值。估稅員以13萬美元估定財(cái)產(chǎn)稅收價(jià)值。如果該財(cái)產(chǎn)所有者決定出售其財(cái)產(chǎn)，在與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)談妥以后，他決定標(biāo)價(jià)30萬美元。然而，在他確實(shí)得到標(biāo)價(jià)以前，他會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的財(cái)產(chǎn)正是某種公共項(xiàng)目所需的，可以得到27.5萬美元的征用價(jià)值。上面這五個(gè)數(shù)字中，每一個(gè)都代表著一個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的衡量，每一個(gè)數(shù)字都有一種解釋和合理性。”[1]正是由于衡量物業(yè)價(jià)值的角度不同，物業(yè)有下列價(jià)值類型：估定價(jià)值（課稅價(jià)值）、投保價(jià)值、貸款價(jià)值、賬面價(jià)值、租賃價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、清算價(jià)值、征用價(jià)值、交換價(jià)值、使用價(jià)值。這些價(jià)值形成的價(jià)格不僅在質(zhì)上是不同的，在量上也有較大的差異。然而，物業(yè)估價(jià)必須采用統(tǒng)一的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)現(xiàn)其正確反映和提供價(jià)值尺度的功能。

　　（五）估價(jià)程序物業(yè)估價(jià)程序是指物業(yè)估價(jià)工作中反復(fù)實(shí)踐而總結(jié)出來的科學(xué)、合理的工作步驟。嚴(yán)格地按估價(jià)程序進(jìn)行估價(jià)，能增強(qiáng)估價(jià)工作的計(jì)劃性和條理性，減少工作中的失誤和誤差，提高估價(jià)工作效率，保證估價(jià)工作質(zhì)量。

　�。�六）估價(jià)方法物業(yè)價(jià)格通�？蓮娜齻�(gè)途徑，即通過市場(chǎng)途徑、成本途徑、收益途徑來求取，由此形成物業(yè)估價(jià)的三大基本方法。這三個(gè)途徑對(duì)應(yīng)的基本方法是：（1）市場(chǎng)法，即最近時(shí)期類似的物業(yè)在市場(chǎng)上的交易價(jià)格如何；（2）成本法，即重新建造同類物業(yè)的花費(fèi)如何；（3）收益法，即使用同類物業(yè)在將來的收益額如何。各種估價(jià)方法在一定程度上相互滲透，相互聯(lián)系。市場(chǎng)法在一定情況下必須通過成本途徑或收益途徑獲取有關(guān)參數(shù)進(jìn)行修正計(jì)算，成本法和收益法也要從市場(chǎng)獲取基本參數(shù)。各種方法又以其中一種途徑為主要途徑，由此形成市場(chǎng)比較法、成本法和收益法三大基本估價(jià)方法。其他估價(jià)方法如假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法等是在這三大基本方法的基礎(chǔ)上派生出來的。