物業(yè)權(quán)利是為理順和規(guī)范在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中人們?cè)谖飿I(yè)上發(fā)生的關(guān)系而創(chuàng)設(shè)的。物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體只有一個(gè),但物業(yè)上的權(quán)利可以有多種,并可以被看作獨(dú)立物。物業(yè)權(quán)利種類的多少取決于人們?cè)谖飿I(yè)上發(fā)生關(guān)系的復(fù)雜程度。一般來(lái)講,經(jīng)濟(jì)愈發(fā)達(dá),人們?cè)谖飿I(yè)上發(fā)生的關(guān)系愈多,需要?jiǎng)?chuàng)設(shè)的物業(yè)權(quán)利就越多。下面就中國(guó)目前的物業(yè)權(quán)利體系作以簡(jiǎn)單介紹。
。ㄒ唬┩恋厥褂脵(quán)
中國(guó)法律規(guī)定:國(guó)有土地可依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用,國(guó)有土地和集體所有的土地可依法確定給個(gè)人使用。由此便產(chǎn)生了國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。在中國(guó),土地使用權(quán)擁有人有權(quán)對(duì)土地實(shí)行占有、使用、收益及有限度處分。
國(guó)有土地使用權(quán)的取得有兩種途徑:(1)行政劃撥;(2)國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓。后者是今后獲得國(guó)有土地使用權(quán)的主要方式。
集體土地使用權(quán)的取得也有兩種途徑:(1)農(nóng)民通過(guò)集體承包獲得一段時(shí)間的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán);(2)組織和個(gè)人與集體協(xié)商,通過(guò)政府審批的方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)也有使用年限的規(guī)定。
國(guó)有土地使用權(quán)的取得者要按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定及國(guó)家法律法規(guī)的要求,開(kāi)發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)土地。土地使用權(quán)出讓合同的改變要經(jīng)國(guó)家同意。劃撥土地使用權(quán)如要進(jìn)入市場(chǎng),即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,要事先辦理國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓手續(xù)。
。ǘ┧袡(quán)中國(guó)的土地所有權(quán)有兩種形式
國(guó)家土地所有權(quán)與勞動(dòng)群眾集體土地所有權(quán)。法律規(guī)定:城市的土地屬于全民所有即國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外屬集體所有,宅基地和自留地、自留山,屬集體所有。此外,組織或個(gè)人可享有房屋所有權(quán)。
所有權(quán)是指所有人依法對(duì)所有物行使的最完全、最絕對(duì)的權(quán)利。所有權(quán)的行使范圍具有兩個(gè)特征:第一,所有人在所有物上有各種行為的權(quán)利,包括占有、使用、收益、處分等項(xiàng)權(quán)利。第二,所有人對(duì)所有物有禁止他人從事任何行為的權(quán)利。在中國(guó),法律對(duì)土地所有權(quán)作了以下限制:國(guó)有土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓給農(nóng)村集體及任何組織和個(gè)人;集體土地所有權(quán)的讓渡只能通過(guò)政府征用的方式轉(zhuǎn)讓給國(guó)家,而不能轉(zhuǎn)讓給其他組織和個(gè)人;國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體土地用途有一定限制,如耕地一般不能改變用途,農(nóng)民興辦企業(yè)、建造房屋所占用的集體土地都需要經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)。組織和個(gè)人享有的房屋所有權(quán)受到其所在土地權(quán)利的限制。
。ㄈ┢渌麢(quán)利其他物業(yè)權(quán)利包括轉(zhuǎn)讓權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和地役權(quán)。這些權(quán)利是物業(yè)使用權(quán)具有價(jià)格的重要原因。
1.轉(zhuǎn)讓權(quán)。轉(zhuǎn)讓包括物業(yè)的出售、交換和贈(zèng)與。法律規(guī)定,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地使用權(quán)出讓合同和登記文件所載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,其使用年限應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整,即由原年限減去已使用年限。由轉(zhuǎn)讓權(quán)產(chǎn)生土地使用權(quán)價(jià)格。房屋的轉(zhuǎn)讓也涉及權(quán)利義務(wù)關(guān)系的轉(zhuǎn)移。
2.出租權(quán)。法律規(guī)定,物業(yè)出租后,出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)利用土地的,土地使用權(quán)不能出租。由出租權(quán)產(chǎn)生出租人權(quán)益和承租人權(quán)益,兩者均具有價(jià)格。
3.抵押權(quán)。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)均可抵押。法律規(guī)定,抵押人和抵押權(quán)人所簽的抵押合同,不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
4.典權(quán)。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)均可典當(dāng)。法律規(guī)定,承典人與出典人所簽典契不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
5.地役權(quán)。地役權(quán)是指為自己土地的便利在他人土地上設(shè)定的權(quán)利。擔(dān)負(fù)提供便利的土地稱為供役地,利用或享受便利的土地稱為需役地。地役權(quán)的設(shè)置通常由供役地人和需役地人通過(guò)協(xié)議設(shè)立,最常見(jiàn)的地役權(quán)是通行權(quán)。
由此可知,物業(yè)權(quán)利是一組權(quán)利的集合。一般而言,物業(yè)的權(quán)利越完全,其價(jià)值越大。因此,在物業(yè)估價(jià)中,必須十分清楚委估物業(yè)的權(quán)利狀況。
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