二、收益法的理論依據(jù)

　　收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說(shuō)明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。具體地說(shuō)，房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值，通常不是基于其歷史價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的成本或者過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，而是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)所能帶來(lái)的收益或者能夠獲得的滿足、樂(lè)趣等的預(yù)期。歷史資料的作用主要是利用它們推知未來(lái)的動(dòng)向和情勢(shì)，解釋預(yù)期的合理性。從理論上講，一宗房地產(chǎn)過(guò)去的收益雖然與其當(dāng)期的價(jià)值無(wú)關(guān)，但其過(guò)去的收益往往是未來(lái)收益的一個(gè)很好的參考值，除非外部條件發(fā)生異常變化使得過(guò)去的趨勢(shì)不能繼續(xù)發(fā)展下去。

　　收益法的基本思想，首先可以粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲得收益，而且可以期望在未來(lái)持續(xù)獲得收益。因此，可以將購(gòu)買(mǎi)收益性房地產(chǎn)視為一種投資：投資者購(gòu)買(mǎi)收益性房地產(chǎn)的目的，不是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)本身，而是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)未來(lái)所能產(chǎn)生的收益，是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來(lái)的一系列資金。這樣，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，將資金用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產(chǎn)的價(jià)格就相當(dāng)于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會(huì)帶來(lái)與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。形象一點(diǎn)講，如果

　　某筆資金×利率＝房地產(chǎn)的凈收益

　　那么，這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。將上述等式變換一下便得到：

　　房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)的凈收益/利率

　　例如，某人擁有一宗房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬(wàn)元的凈收益，另外有40萬(wàn)元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到2萬(wàn)元的利息，則對(duì)于該人來(lái)說(shuō)，這宗房地產(chǎn)與40萬(wàn)元的資金等價(jià)，即值40萬(wàn)元。

　　上述收益法的基本思想，是一種樸實(shí)、簡(jiǎn)明、便于理解的表述，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)還不很確切。在下一節(jié)中將會(huì)看到，它是凈收益和報(bào)酬率每年均不變，獲取收益的期限為無(wú)限年，并且獲取房地產(chǎn)收益的風(fēng)險(xiǎn)與獲取銀行存款利息的風(fēng)險(xiǎn)相同下的收益法情況。如果凈收益每年不是一個(gè)固定值，例如不是始終為2萬(wàn)元，而是有時(shí)為2萬(wàn)元，有時(shí)為1．8萬(wàn)元，那么就很難用一筆固定的資金（這里的40萬(wàn)元）和一個(gè)固定的利率（這里的5%）與它等同；如果在利率也變化的情況下，例如有時(shí)為5%，有時(shí)為8%，那么就更不能簡(jiǎn)單地把40萬(wàn)元說(shuō)成是房地產(chǎn)的價(jià)格；如果再加上獲取收益的期限為有限年，例如土地是通過(guò)有償出讓方式取得的有限期的使用權(quán)，或者由于其他原因造成獲取收益的期限為有限年，例如某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)30年后將會(huì)被海水淹沒(méi)或者荒漠化，則問(wèn)題就更加復(fù)雜。因?yàn)閷⒁还P資金存人銀行所得的利息，從理論上講是未來(lái)無(wú)限年都會(huì)有的（忽略銀行破產(chǎn)的情況）。另外，收益法中的報(bào)酬率為什么要與銀行的利率等同起來(lái)，而不與其他可能獲得更高利息（報(bào)酬）的資本的利率（報(bào)酬率）等同起來(lái)。在后面的內(nèi)容中，將說(shuō)明收益法中的報(bào)酬率等同于一定的銀行利率也是一個(gè)特例。

　　考慮到上述種種情況，可以把普遍適用的收益法原理表述如下：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來(lái)的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來(lái)一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　現(xiàn)代收益法是建立在資金具有時(shí)間價(jià)值觀念上的。資金的時(shí)間價(jià)值也稱(chēng)為貨幣的時(shí)間價(jià)值，是指現(xiàn)在的資金比將來(lái)同樣多的資金具有更高的價(jià)值；或者通俗地說(shuō)，現(xiàn)在的錢(qián)比將來(lái)的錢(qián)更值錢(qián)。俗話“多得不如現(xiàn)得”就是這種觀念的反映。資金時(shí)間價(jià)值的量是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來(lái)反映為“利息”，用相對(duì)量來(lái)反映為“利率”。利息從貸款人的角度來(lái)說(shuō)，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報(bào)酬；從借款人的角度來(lái)說(shuō)，是借款人使用他人的資金所支付的成本。也可以將利息理解為使用資金的“租金”，如同租用土地的地租或租用房屋的房租一樣。

　　利率是指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率，即：

　　利率＝（單位時(shí)間內(nèi)的利息/本金）×100%

　　為了證明資金的時(shí)間價(jià)值，你可以問(wèn)任何人：“今天你借給我1000元，一年后我還給你1000元，你是否愿意？”如果他回答說(shuō)“不”，那么，明年的1000元就不等于今天的1000元。如果他愿意接受的最低償還額是l100元，則明年的1100元就相當(dāng)于今天的1000元。在這種情況下，資金的時(shí)間價(jià)值是以每年l0%進(jìn)行計(jì)算的。有了資金的時(shí)間價(jià)值觀念之后，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低主要取決于以下3個(gè)因素：①未來(lái)凈收益的大小-未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；②獲得凈收益期限的長(zhǎng)短-獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；③獲得凈收益的可靠性-獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。

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