一、土地取得成本

　　土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑不同而不同。取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑可歸納為以下3個：①通過市場購置取得；②通過征收集體土地取得；③通過征收國有土地上房屋取得。在實際估價中，應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況（如在估價對象所處的地段，當?shù)赝愅恋厝〉玫闹饕緩剑┻x取上述三個途徑之-來求取。

　　（一）市場購置下的土地取得成本

　　在完善、成熟的土地市場下，土地取得成本一般是由購買土地的價款和應(yīng)當由買方（在此為房地產(chǎn)開發(fā)商）繳納的稅費和可直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。目前主要是購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補償安置的建設(shè)用地使用權(quán)。這種情況下的土地取得成本一般包括：

　?。?）土地使用權(quán)購買價格。一般是采用市場法求取，也可以采用基準地價修正法、成本法求取。

　?。?）買方應(yīng)當繳納的稅費。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購買價格的一定比例來測算。

　　例如，某宗面積為5000㎡的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格（樓面地價）為800元/㎡，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為：

　　800×5000×2×（1＋3%）＝824（萬元）

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