三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的總思路是：以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行直接比較；或者設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行間接比較。如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況好的，則應(yīng)對可比實例的成交價格進行減價調(diào)整；反之，如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差的，則應(yīng)對可比實例的成交價格進行加價調(diào)整。較具體的思路如下：

　?。?）確定對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素，包括區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素。不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的房地產(chǎn)自身因素是不盡相同的。例如，居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件；工業(yè)房地產(chǎn)強調(diào)對外交通運輸和基礎(chǔ)設(shè)施條件；農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。因此，應(yīng)針對估價對象這類房地產(chǎn)的使用性質(zhì)，確定對其價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素。

　?。?）判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況，將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間的差異程度。以普通住宅為例，例如附近有幾條公共交通線路、離公共交通站點的距離、樓層、朝向、房屋年齡、有無電梯、一梯幾戶、是否封陽臺、有幾個衛(wèi)生間、是否附贈車位等。

　?。?）將可比實例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。即找出房地產(chǎn)狀況差異程度所造成的價格差異程度。可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況之間的差異程度不一定等于它們之間的價格差異程度。因此，需要根據(jù)不同的具體情況，將可比實例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。

　?。?）根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進行調(diào)整。同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素對價格的影響程度不同；不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，即使某些價格影響因素相同，但這些因素對價格的影響方向和程度也不一定相同。因此，對于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同；不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同。

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