2010房地產(chǎn)估價師理論與方法考點總結(jié):房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述
四、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述
對房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述,一般分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩大部分,分別說明各部分的狀況。
?。ㄒ唬┩恋貦?quán)益狀況描述
對土地權(quán)益狀況的描述,主要說明下列方面:
?。?)土地所有權(quán):說明是國有土地還是集體土地。對于集體土地,說明土地所有權(quán)由誰行使。例如,估價對象土地為農(nóng)民集體所有,由××村集體經(jīng)濟組織(××村民委員會、××村民小組、××鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織)代表集體行使所有權(quán)。
?。?)土地使用權(quán):
?、僬f明是建設用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人。對于建設用地使用權(quán),說明是出讓的建設用地使用權(quán)還是劃撥的建設用地使用權(quán)或者其他建設用地使用權(quán)。對于出讓的建設用地使用權(quán),說明土地使用期限及其起止日期、剩余期限、可否續(xù)期。
?、谡f明是單獨所有還是共有。對于共有的,說明是按份共有還是共同共有及共有人。對于按份共有的,說明每個共有人享有的份額。
?。?)土地使用管制:說明是屬于農(nóng)用地還是屬于建設用地、未利用地。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地,主要說明城市規(guī)劃設計條件,包括:①用途或規(guī)劃用地性質(zhì);②容積率或建筑控制規(guī)模;③建筑高度;④建筑密度;⑤綠地率;⑥建筑后退紅線距離;⑦建筑間距;⑧交通出入口方位;⑨停車泊位;⑩建筑體量、體型、色彩;⑩地面標高;⑩其他要求,例如規(guī)定規(guī)劃設計方案應符合環(huán)境保護、消防安全、文物保護、衛(wèi)生防疫等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
?。?)目前使用情況:
?、偻恋乩矛F(xiàn)狀:說明土地上是否有房屋、林木等土地定著物。②出租或占用情況:說明有無出租或占用情形。對于已出租的,說明承租人、租賃期限、租金水平等。
(5)其他權(quán)利設立情況:說明是否設立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。
(6)其他特殊情況:說明①是否達到了法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。②是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財產(chǎn)。③是否有拖欠建設工程價款。④是否已依法公告列入征收、征用范圍。⑤是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑥是否土地取得手續(xù)不齊全。⑦是否土地所有權(quán)或者土地使,用權(quán)不明確或者歸屬有爭議。⑧是否為臨時用地。為臨時用地的,批準期限是多長,是否已超過了批準期限。⑨是否為違法占地。
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