第五節(jié) 中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況

　　中國房地產(chǎn)估價行業(yè)是一個既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)估價活動歷史悠久、源遠流長，上千年前就產(chǎn)生了有關房地產(chǎn)價值及其評估思想的萌芽。當時伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當?shù)然顒拥某霈F(xiàn)，房地產(chǎn)估價活動應運而生。但在20世紀50年代至70年代這段時期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動，中國房地產(chǎn)估價活動基本消失。直到1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，中國房地產(chǎn)估價活動開始復興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價師以來，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)快速發(fā)展，估價隊伍迅速壯大，估價法規(guī)不斷健全，估價標準逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業(yè)務持續(xù)增長，估價行業(yè)的社會影響顯著擴大；基本形成了公平競爭、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價市場，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價在解決房地產(chǎn)市場失靈，將房地產(chǎn)市場引向理性，維護房地產(chǎn)市場秩序，保護房地產(chǎn)權利人和利害關系人的合法權益，防范金融風險，促進社會和諧等方面發(fā)揮著獨特的積極作用。

　　下面就中國現(xiàn)代房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的幾個主要方面作一介紹。

　　一、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價的地位

　　1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”，第五十八條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度”。這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價法律地位，使房地產(chǎn)估價成為國家法定制度。

　　二、建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度

　　執(zhí)業(yè)資格制度是對關系公共利益和人民生命財產(chǎn)安全的關鍵領域和崗位，實行準入控制的一項制度，屬于以公民作為頒發(fā)對象的資格制度。1993年，借鑒美國等市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗，人事部、建設部共同建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)嚴格考核，認定了首批140名房地產(chǎn)估價師。這是中國最早建立的專業(yè)技術人員執(zhí)業(yè)資格制度之一。1994年，認定了第二批206名房地產(chǎn)估價師。

　　1995年3月22日，建設部、人事部聯(lián)合發(fā)出了《關于印發(fā)〈房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和（房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法）的通知》（建房[1995]147號）。從1995年開始，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。2002年之前原則上每兩年舉行一次考試，2002年之后每年舉行一次考試。從2001年起，獲準在中華人民共和國境內(nèi)就業(yè)的外籍專業(yè)人員和港澳臺專業(yè)人員，可以按照建房[1995]147號文件規(guī)定，報名參加全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試。

　　2003年8月12日，國務院發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)［2003］18號），要求嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度。2003年6月29日，中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港關于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關系的安排》（通常稱CEPA）。根據(jù)這一“安排”，2004年8月，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師完成了首批資格互認，香港97名測量師取得了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師資格，內(nèi)地111名房地產(chǎn)估價師取得了香港測量師資格。這是內(nèi)地與香港最早實現(xiàn)資格互認的專業(yè)技術人員執(zhí)業(yè)資格，進一步加強和推進了內(nèi)地與香港在房地產(chǎn)估價領域的交流合作，促進了內(nèi)地與香港房地產(chǎn)估價行業(yè)共同發(fā)展。

　　三、設定了房地產(chǎn)估價師資格和房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)行政許可項目

　　行政許可是指行政機關根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請，經(jīng)依法審查，準予其從事特定活動的行為。為了規(guī)范行政許可的設定和實施，保護公民、法人和其他組織的合法權益，維護公共利益和社會秩序，保障和監(jiān)督行政機關有效實施行政管理，2003年8月27日第十屆全國人民代表大會常務委員會通過了《中華人民共和國行政許可法》（中華人民共和國主席令第7號公布，以下簡稱《行政許可法》），自2004年7月1日起施行。2004年6月29日，國務院對所屬各部門的行政審批項目進行了全面清理，并公布了《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》（國務院令第412號），指出“由法律、行政法規(guī)設定的行政許可項目，依法繼續(xù)實施；對法律、行政法規(guī)以外的規(guī)范性文件設定，但確需保留且符合《中華人民共和國行政許可法》第十二條規(guī)定事項的行政審批項目，根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》第十四條第二款的規(guī)定，現(xiàn)決定予以保留并設定行政許可，共500項。”

　　“房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊”是由《城市房地產(chǎn)管理法》設定的行政許可項目（即原第五十八條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度”），依法繼續(xù)實施：“房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準”是國務院決定予以保留并設定行政許可的500項之一（其中第110項）。因此，無論是房地產(chǎn)估價師資格，還是房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，都是行政許可項目。

　　行政許可的資格、資質(zhì)可以說是“行業(yè)準入條件”。《行政許可法》第八十一條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織未經(jīng)行政許可，擅自從事依法應當取得行政許可的活動的，行政機關應當依法采取措施予以制止，并依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。”因此，不論是何種估價目的、何種類型的房地產(chǎn)估價活動，包括公司上市、資產(chǎn)處置、企業(yè)清算等等，只有注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)才能夠從事，不是房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具和注冊房地產(chǎn)估價師簽字的關于房地產(chǎn)價值的評估報告，不具有法律效力。

　　四、成立了房地產(chǎn)估價行業(yè)自律組織

　　為了加強房地產(chǎn)估價行業(yè)自律管理，經(jīng)民政部批準，1994年8月15日成立了“中國房地產(chǎn)估價師學會”這一全國性的房地產(chǎn)估價行業(yè)自律組織。經(jīng)建設部同意、民政部批準，2004年7月12日中國房地產(chǎn)估價師學會更名為“中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會”（中文簡稱為中房學，英文名稱為China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名稱縮寫為CIREA）。中房學由從事房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀活動的專業(yè)人士、機構(gòu)及有關單位組成，依法對房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀行業(yè)進行自律管理，下設考試注冊、教育培訓、學術、標準、國際交流五個專業(yè)委員會。宗旨是：開展房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀研究、交流、教育及宣傳活動，擬訂并推行相關技術標準和執(zhí)業(yè)規(guī)則，加強行業(yè)自律管理，開展國際交流合作，不斷提升房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀人員及機構(gòu)的專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德水平，維護其合法權益，促進房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀行業(yè)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展。主要業(yè)務范圍是：組織開展房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀理論、方法及其應用的研究、交流和考察；擬訂并推行房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀技術標準、執(zhí)業(yè)規(guī)則；協(xié)助行政主管部門組織實施全國房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試；辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊；開展房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀業(yè)務培訓，對房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人進行繼續(xù)教育，推動知識更新；建立房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)信用檔案，開展房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資信評價；提供房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀技術支持服務和咨詢；編輯出版房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀刊物、著作，建立網(wǎng)站，開展行業(yè)宣傳；代表中國房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀行業(yè)開展國際交往活動，參加相關國際組織；向政府有關部門反映會員的意見、建議和要求，維護會員的合法權益，支持會員依法執(zhí)業(yè)；辦理法律法規(guī)規(guī)定和行政主管部門委托或授權的其他有關工作。

　　北京、上海、天津、重慶、廣東、內(nèi)蒙古、海南、江蘇、浙江等省、自治區(qū)、直轄市，以及深圳、廣州、大連、武漢、成都、鄭州等城市，先后成立了地方性的房地產(chǎn)估價行業(yè)自律組織。

　　房地產(chǎn)估價行業(yè)自律組織按照“提供服務、反映訴求、規(guī)范行為”的要求，堅持“服務會員、服務行業(yè)、服務社會”的理念，在宣傳行業(yè)積極作用、維護行業(yè)合法權益、加強行業(yè)自律管理、促進行業(yè)健康發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。

　　五、發(fā)布了房地產(chǎn)估價的部門規(guī)章和規(guī)范性文件

　　為了加強對房地產(chǎn)估價師的管理，完善房地產(chǎn)估價制度和房地產(chǎn)估價人員資格認證制度，規(guī)范注冊房地產(chǎn)估價師行為，維護公共利益和房地產(chǎn)估價市場秩序，1998年8月20日建設部發(fā)布了《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》（建設部令第64號）。2001年8月15日，建設部發(fā)布了《關于修改〈房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法〉的決定》（建設部令第100號）。在對該辦法再次進行修改、補充、完善的基礎上，2006年12月25日建設部發(fā)布了《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》（建設部令第151號）。

　　為了規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)行為，維護房地產(chǎn)估價市場秩序，保障房地產(chǎn)估價活動當事人合法權益，1997年1月9日建設部頒布了《關于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》（建房[1997]12號）。在對該規(guī)定進行修改、補充、完善的基礎上，2005年10月12日建設部發(fā)布了《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》（建設部令第142號）。為了進一步規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可行為，加強對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的日常監(jiān)管，2006年12月7日建設部發(fā)出了《關于加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管有關問題的通知》（建住房[2006]294號）。

　　另外，2002年8月20日建設部發(fā)出了《關于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》（建住房函[2002]192號），決定建立包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案的內(nèi)容包括基本情況、業(yè)績及良好行為、不良行為等，以便為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)市場行為提供依據(jù)，為社會公眾查詢企業(yè)和個人信用信息提供服務，為社會公眾投訴房地產(chǎn)領域違法違紀行為提供途徑。

　　上述部門規(guī)章和規(guī)范性文件，對房地產(chǎn)估價活動的市場準入、行為規(guī)范、市場監(jiān)管等作了明確規(guī)定，推動了房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)范、健康發(fā)展。

　　六、制定了房地產(chǎn)估價國家標準和相關指導意見

　　為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法，使房地產(chǎn)估價結(jié)果客觀、公正、合理，1999年2月12日建設部會同國家質(zhì)量技術監(jiān)督局發(fā)布了國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999），內(nèi)容包括總則、術語、估價原則、估價程序、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結(jié)果、估價報告、職業(yè)道德等。以此為基礎，針對不同的估價目的，建設部出臺或者會同有關主管部門出臺了若干估價指導意見。例如，為了規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人的合法權益，2003年12月1日建設部印發(fā)了《城市房屋拆遷估價指導意見》（建住房[2003]234號），對房屋拆遷估價主體資格、估價時點、價值標準、估價方法、初步估價結(jié)果公示、估價報告答疑、估價結(jié)果異議的解決等作了規(guī)定。為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價行為，保證房地產(chǎn)抵押估價質(zhì)量，維護房地產(chǎn)抵押當事人的合法權益，防范房地產(chǎn)信貸風險，2006年1月13日建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》（建住房[2006]8號）。

　　一些地方也發(fā)布了房地產(chǎn)估價相關標準或?qū)嵤┘殑t。例如，為了維護房屋買賣當事人的合法權益，有效解決房屋質(zhì)量缺陷引發(fā)的經(jīng)濟糾紛，規(guī)范房屋質(zhì)量缺陷損失評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，使評估結(jié)果客觀、公正、合理，2005年11月28日北京市建設委員會發(fā)布了《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》。

　　七、形成了較完善的房地產(chǎn)估價理論方法體系

　　房地產(chǎn)估價行政主管部門和行業(yè)自律組織長期以來十分重視房地產(chǎn)估價理論和方法的研究，高等院校、科研院所的一大批高水平研究人員以及房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)也積極參與房地產(chǎn)估價理論和方法的研究，借鑒美國、英國等發(fā)達國家以及中國臺灣和香港地區(qū)房地產(chǎn)估價的成果，結(jié)合中國內(nèi)地房地產(chǎn)估價的實際，豐富和發(fā)展了中國內(nèi)地的房地產(chǎn)估價理論和方法，形成了既與國際接軌又適用于中國內(nèi)地現(xiàn)行房地產(chǎn)制度及市場環(huán)境下的房地產(chǎn)估價理論方法體系。目前，市場法（市場比較法）、收益法（收益資本化法）、成本法和假設開發(fā)法（剩余法）是中國內(nèi)地常用的四大估價方法，房地產(chǎn)估價的相關理念、觀念、概念等也與國際上的基本一致。

　　八、深化和拓展了房地產(chǎn)估價業(yè)務

　　房地產(chǎn)估價起初主要服務于房地產(chǎn)交易市場管理，防止隱價瞞租、偷漏稅費。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，為滿足社會需要，從估價對象、估價目的和價值類型等方面對房地產(chǎn)估價業(yè)務進行了深化，提供越來越精細化的估價服務，包括土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)價值評估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補償、損害賠償、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、企業(yè)清算、資產(chǎn)處置等需要進行的房地產(chǎn)價值評估。

　　此外，房地產(chǎn)估價以房地產(chǎn)價值評估為基礎，還提供房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等相關房地產(chǎn)專業(yè)服務，拓寬了服務領域。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)估價的內(nèi)容還會越來越深化，服務領域還將越來越廣闊，其作用也會越來越大。

　　九、形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價市場

　　2000年以前，由于特殊的歷史原因，絕大多數(shù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)為于政府部門或者其下屬單位的事業(yè)單位或企業(yè)。這些房地產(chǎn)估價機構(gòu)本質(zhì)上是政府部門的延伸，壟斷了房地產(chǎn)估價業(yè)務，不利于房地產(chǎn)估價市場的發(fā)育。為了建立、健全與社會主義市場經(jīng)濟相適應的中介機構(gòu)管理體制和符合市場經(jīng)濟要求的自律性運行機制，促進中介機構(gòu)獨立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)，使其真正成為自主經(jīng)營、自擔風險、自我約束、自我發(fā)展、平等競爭的經(jīng)濟組織，2000年5月29日國務院清理整頓經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)領導小組提出了《關于經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)與政府部門實行脫鉤改制的意見》，要求包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)在內(nèi)的中介機構(gòu)必須與的政府部門及其下屬單位在人員、財務（包括資金、實物、財產(chǎn)權利等）、業(yè)務、名稱等方面徹底脫鉤。2000年7月14日，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《關于經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)與政府部門實行脫鉤改制的意見》，要求認真貫徹執(zhí)行。根據(jù)這些要求，建設部大力推進房地產(chǎn)估價機構(gòu)與政府部門脫鉤，使其改制成為主要由注冊房地產(chǎn)估價師個人出資設立的有限責任公司或者合伙企業(yè)。脫鉤改制打破了行業(yè)壟斷和地區(qū)市場分割的局面，形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價市場。2005年出臺的《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第四條進一步明確規(guī)定：“房地產(chǎn)估價機構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價活動，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。”

　　十、積極開展了國際交流合作

　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會同國際測量師聯(lián)合會（International Federation of Surveyors，F(xiàn)IG）、世界估價組織協(xié)會（World Association of Valuation Organisations，WAVO）、國際估價標準委員會三個估價相關國際組織，美國估價學會（Appraisallnstitute，A1）、英國皇家特許測量師學會等國外估價組織，以及香港測量師學會等地區(qū)估價組織建立了緊密聯(lián)系，經(jīng)常往來，合作開展了多項活動。

　　例如，2006年10月13日中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會正式加入了國際測量師聯(lián)合會，成為其全權會員。國際測量師聯(lián)合會成立于1878年，是聯(lián)合國認可的非政府組織（NGO），是各國測量師（包括估價師）組織的聯(lián)合會，設有10個專業(yè)委員會（Commission），房地產(chǎn)估價屬于其中的第9專業(yè)委員會--房地產(chǎn)估價與管理委員會（Valuation and the Management of Real Estate）。

　　2005年10月17日至18日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會同國際測量師聯(lián)合會、香港測量師學會在西安聯(lián)合舉辦了主題為“社會經(jīng)濟環(huán)境變革與房地產(chǎn)估價服務”的國際房地產(chǎn)評估論壇，圍繞著估價師的社會責任、房屋拆遷估價與社會穩(wěn)定、抵押估價與金融風險、損害賠償估價與社會正義、課稅估價與社會公平，以及估價機構(gòu)的治理、業(yè)務拓展等問題，展開了廣泛而深入的研討。2007年10月17日至18日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會同世界估價組織協(xié)會在北京聯(lián)合舉辦了主題為“估價專業(yè)的地方化與全球化”的國際估價論壇，圍繞著估價專業(yè)的地方化與全球化的關系，不同國家和地區(qū)的估價組織、估價機構(gòu)和估價師之間的競爭與合作，促進不同國家和地區(qū)估價行業(yè)的共同進步與和諧發(fā)展，不同國家和地區(qū)的估價實踐等問題，展開了廣泛而深入的研討。2008年10月18日至19日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會同國際測量師聯(lián)合會、香港測量師學會在北京聯(lián)合舉辦了主題為“估價與財產(chǎn)保護”的國際房地產(chǎn)估價論壇，深入探討了開展房地產(chǎn)損害賠償估價的重大意義和理論方法，交流了實踐經(jīng)驗。這些大型活動，對擴大中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會在海內(nèi)外的影響，對中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，產(chǎn)生了積極的作用。

　　與市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)相比，中國目前的房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)管理體制以及房地產(chǎn)市場等既有許多特色，也有一些不完善之處，導致了中國目前的房地產(chǎn)估價不僅有許多特點，而且估價對象較為復雜，估價所依賴的前提條件有時很不確定，從而估價的難度較大，主要表現(xiàn)在：①土地和房屋的所有制不同。土地全部是公有的；土地上的房屋可以私人所有，其中的住房絕大部分是私人所有的。②土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同。城市的土地，屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國家所有的土地（簡稱國有土地）和農(nóng)民集體所有的土地（簡稱集體土地）適用的政策不同。例如，集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。征收集體土地和征收國有土地上單位和個人的房屋的補償規(guī)則、補償方式和補償費構(gòu)成等不同。③市場上流通的土地權利不是土地所有權而是建設用地使用權，并且通過出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的，通過劃撥方式取得的建設用地使用權一般沒有規(guī)定使用期限。④土地和房屋在許多地方分別由不同的部門管理，分別進行土地登記和房屋登記，分別頒發(fā)土地權屬證書和房屋權屬證書，例如，土地為《國有土地使用證》，房屋為《房屋所有權證》，從而土地和房屋的權屬證書不統(tǒng)一，甚至土地權屬證書和房屋權屬證書記載的權利主體、面積、用途等不一致。⑤行政管理不到位。例如，規(guī)劃條件難以事前明確且有較大彈性，房地產(chǎn)登記發(fā)證不及時，從而造成估價對象的性質(zhì)、權屬、面積等不清；或者變更登記不及時或違法違規(guī)占地、建筑得不到及時糾正、處理，從而出現(xiàn)實際狀況與權屬證書記載的情況不一致。⑥房地產(chǎn)市場還不夠發(fā)達，市場運行缺乏規(guī)則或者運行規(guī)則不能得到嚴格執(zhí)行，市場參與者不夠理性、成熟，市場成交價格難以真實反映交易對象的實際狀況，房地產(chǎn)交易信息不夠公開、透明。

　　因此，目前在實際房地產(chǎn)估價中遇到的問題，許多不是估價技術方面的問題，也不是房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構(gòu)以及房地產(chǎn)估價行業(yè)組織等能夠解決的。但是，不論執(zhí)業(yè)的外部環(huán)境如何不盡如人意，房地產(chǎn)估價師都應在既有條件下勤勉盡責地做好估價工作，不得違背職業(yè)道德做不實估價。

建設工程教育網(wǎng)整理