營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金

　　（一）營(yíng)業(yè)收入

　　營(yíng)業(yè)收入又稱經(jīng)營(yíng)收入，是指向社會(huì)出售、出租開發(fā)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營(yíng)收入。

　　銷售收入=銷售房屋建筑面積×房屋銷售單價(jià)

　　出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)

　　自營(yíng)收入=營(yíng)業(yè)額-營(yíng)業(yè)成本-自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。

　　經(jīng)營(yíng)收入是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的產(chǎn)品（房屋）只有在市場(chǎng)上被出售、出租或自我經(jīng)營(yíng)，才能成為給企業(yè)或社會(huì)帶來收益的有用的勞動(dòng)成果。因此，經(jīng)營(yíng)收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量（完成投資額）更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。（易考判斷題）

　　（二）利潤(rùn)

　　利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種房地產(chǎn)投資模式，其銷售收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、期間費(fèi)用和銷售稅金后的盈余部分，稱為投資者的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（或稱經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)），這是房地產(chǎn)企業(yè)新創(chuàng)造價(jià)值的一部分，要在全社會(huì)范圍內(nèi)進(jìn)行再分配。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中的一部分由國(guó)家以稅收的方式無償征收，作為國(guó)家或地方的財(cái)政收入；另一部分留給企業(yè)，作為其可分配利潤(rùn)、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金、儲(chǔ)備基金等。根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額（又稱實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)）、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)等四個(gè)層次。

　　營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅

　　營(yíng)業(yè)收入=銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入

　　銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入

　　出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入

　　期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額

　　稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅

　　可供分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤(rùn)）

　　例題3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為（ 　）。（2007年試題）

　　A.利潤(rùn)總額

　　B.投資利潤(rùn)

　　C.稅后利潤(rùn)

　　D.可分配利潤(rùn)

　　答案：A

　　（三）稅金

　　稅金是國(guó)家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。國(guó)家或地方政府的這種籌集財(cái)政資金的手段叫稅收。稅收是國(guó)家憑借政治權(quán)力參與國(guó)民收入分配和再分配的一種方式，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性的特點(diǎn)。稅收不僅是國(guó)家和地方政府獲得財(cái)政收入的主要渠道，也是國(guó)家或地方政府對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要杠桿。