房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序

　　開(kāi)發(fā)商自有投資意向開(kāi)始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)資產(chǎn)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。該程序通常分為八個(gè)步驟、四個(gè)階段。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的八個(gè)步驟包括：

　?。?）提出投資設(shè)想。開(kāi)發(fā)商在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有比較深入的了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性，尋找多個(gè)可供選擇的投資機(jī)會(huì)，在頭腦中快速判斷其可行性。

　　（2）細(xì)化投資設(shè)想。開(kāi)發(fā)商選擇出實(shí)現(xiàn)其開(kāi)發(fā)設(shè)想的開(kāi)發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)計(jì)方案，探討獲取開(kāi)發(fā)用地的可行性。

　　（3）可行性研究。開(kāi)發(fā)商自己或委托顧問(wèn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，分析市場(chǎng)供給關(guān)系，估算市場(chǎng)吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開(kāi)發(fā)計(jì)劃報(bào)送政府有關(guān)部門(mén)，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。

　?。?）獲取土地使用權(quán)。（新增加）沒(méi)有可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地，任何開(kāi)發(fā)投資方案和決策都還是紙上談兵。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)土地出讓和轉(zhuǎn)讓兩個(gè)市場(chǎng)獲取土地使用權(quán)。如果擬開(kāi)發(fā)地塊是政府正在進(jìn)行招拍掛出讓的土地，開(kāi)發(fā)商就必須參與政府土地出讓招拍掛活動(dòng)，通過(guò)與其他開(kāi)發(fā)商的公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，獲取開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的土地使用權(quán)。如果擬開(kāi)發(fā)地塊是政府已經(jīng)出讓的地塊，就需要與當(dāng)前的開(kāi)發(fā)商談判土地轉(zhuǎn)讓事宜，通過(guò)收購(gòu)公司股權(quán)或合作開(kāi)發(fā)等方式，來(lái)獲取土地使用權(quán)。

　?。?）合同談判與協(xié)議簽署。開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶需求特征確定最終設(shè)計(jì)方案，開(kāi)始合同談判，得到貸款書(shū)面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。之后，簽署正式協(xié)議或合同，包括合作開(kāi)發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。

　　（6）工程建設(shè)。開(kāi)發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場(chǎng)推廣和開(kāi)發(fā)隊(duì)伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。

　?。?）竣工交用。開(kāi)發(fā)商組織物業(yè)管理隊(duì)伍、進(jìn)行市場(chǎng)推廣和租售活動(dòng)，政府批準(zhǔn)入住，接入市政設(shè)施，業(yè)主或租客入住，辦理分戶產(chǎn)權(quán)證書(shū)、償還建設(shè)貸款，長(zhǎng)期融資到位。

　　（8）物業(yè)資產(chǎn)管理。委托專業(yè)物業(yè)管理、進(jìn)行更新改造和必要的市場(chǎng)推廣工作，以延長(zhǎng)物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命、保持并提升物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量。

　　上述八個(gè)步驟，又可以歸納為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和租售階段。有關(guān)四個(gè)階段的具體工作內(nèi)容，將在本章后續(xù)內(nèi)容中詳細(xì)介紹。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程也很難沿直線一步一步地向前進(jìn)行，上述開(kāi)發(fā)步驟和階段的劃分只是幫助人們了解開(kāi)發(fā)程序、少走彎路，不可能完全模擬開(kāi)發(fā)商頭腦中時(shí)常變化的開(kāi)發(fā)過(guò)程，更不可能完全模擬開(kāi)發(fā)商與其合作伙伴之間經(jīng)常不斷地談判所導(dǎo)致的工作步驟變化。

　　只有開(kāi)發(fā)工作是遵循上述邏輯順序展開(kāi)，即項(xiàng)目建設(shè)完畢后才去找買(mǎi)家或租戶時(shí)，開(kāi)發(fā)過(guò)程才按照上述程序進(jìn)行。但如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)中或建設(shè)前就預(yù)售或預(yù)租給置業(yè)投資者或使用者，則租售階段就會(huì)在前期工作階段、建設(shè)階段之中或之前進(jìn)行。但無(wú)論順序怎樣變化，這些階段能基本上概括大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要實(shí)施步驟。