收益法的理論依據(jù)

　　收益法是以預期原理為基礎的。預期原理說明，決定房地產(chǎn)當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。具體地說，房地產(chǎn)當前的價值，通常不是基于其歷史價格、開發(fā)建設已花費的成本或者過去的房地產(chǎn)市場狀況，而是基于房地產(chǎn)市場參與者對房地產(chǎn)未來所能帶來的收益或者能夠獲得的滿足、樂趣等的預期。歷史資料的作用主要是利用它們推知未來的動向和情勢，解釋預期的合理性。從理論上講，一宗房地產(chǎn)過去的收益雖然與其當期的價值無關，但其過去的收益往往是未來收益的一個很好的參考值，除非外部條件發(fā)生異常變化使得過去的趨勢不能繼續(xù)發(fā)展下去。

　　收益法的基本思想，首先可以粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲得收益，而且可以期望在未來持續(xù)獲得收益。因此，可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資：投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的收益，是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。這樣，對于投資者來說，將資金用于購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產(chǎn)的價格就相當于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會帶來與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。形象一點講，如果

　　某筆資金×利率=房地產(chǎn)的凈收益

　　那么，這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價格。將上述等式變換一下便得到：

　　房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)的凈收益/利率

　　例如，某人擁有一宗房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬元的凈收益，另外有40萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到2萬元的利息，則對于該人來說，這宗房地產(chǎn)與40萬元的資金等價，即值40萬元。

　　上述收益法的基本思想，是一種樸實、簡明、便于理解的表述，嚴格說來還不很確切。在下一節(jié)中將會看到，它是凈收益和報酬率每年均不變，獲取收益的期限為無限年，并且獲取房地產(chǎn)收益的風險與獲取銀行存款利息的風險相同下的收益法情況。如果凈收益每年不是一個固定值，例如不是始終為2萬元，而是有時為2萬元，有時為1.8萬元，那么就很難用一筆固定的資金（這里的40萬元）和一個固定的利率（這里的5%）與它等同；如果在利率也變化的情況下，例如有時為5%，有時為8%，那么就更不能簡單地把40萬元說成是房地產(chǎn)的價格；如果再加上獲取收益的期限為有限年，例如土地是通過有償出讓方式取得的有限期的使用權，或者由于其他原因造成獲取收益的期限為有限年，例如某宗房地產(chǎn)預計30年后將會被海水淹沒或者荒漠化，則問題就更加復雜。因為將一筆資金存人銀行所得的利息，從理論上講是未來無限年都會有的（忽略銀行破產(chǎn)的情況）。另外，收益法中的報酬率為什么要與銀行的利率等同起來，而不與其他可能獲得更高利息（報酬）的資本的利率（報酬率）等同起來。在后面的內容中，將說明收益法中的報酬率等同于一定的銀行利率也是一個特例。

　　考慮到上述種種情況，可以把普遍適用的收益法原理表述如下：將估價時點視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預示著在其未來的收益期限內可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價格。

　　現(xiàn)代收益法是建立在資金具有時間價值觀念上的。資金的時間價值也稱為貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價值；或者通俗地說，現(xiàn)在的錢比將來的錢更值錢。俗話“多得不如現(xiàn)得”就是這種觀念的反映。資金時間價值的量是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反映為“利率”。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬；從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。也可以將利息理解為使用資金的“租金”，如同租用土地的地租或租用房屋的房租一樣。

　　利率是指單位時間內的利息與本金的比率，即：

　　利率=（單位時間內的利息/本金）×100%

　　為了證明資金的時間價值，你可以問任何人：“今天你借給我1000元，一年后我還給你1000元，你是否愿意？”如果他回答說“不”，那么，明年的1000元就不等于今天的1000元。如果他愿意接受的最低償還額是l100元，則明年的1100元就相當于今天的1000元。在這種情況下，資金的時間價值是以每年l0%進行計算的。有了資金的時間價值觀念之后，收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于以下3個因素：①未來凈收益的大小-未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；②獲得凈收益期限的長短-獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；③獲得凈收益的可靠性-獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。