收益法

　　1、有租約采用租約金，無(wú)租約采用客觀未來(lái)收益租金，要分析未來(lái)租金水平的變化趨勢(shì)。

　　2、年收益天數(shù)為365天，月份為12個(gè)月。

　　3、出租率為100%不合理；要有確定正常出租率的方法和理由。

　?。ㄒ唬┠陜羰找?=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；=每平米月租金×12月×可出租面積×（1-空置率）×（1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)率）；

　　1、有效毛收入=潛在毛收入-空置和收租損失（包括扣減押金收入的空置率）；

　　潛在毛收入=潛在毛租金收入+租賃押金收入+其他收入；

　　2、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=管理費(fèi)+租賃稅費(fèi)+房地產(chǎn)稅+保險(xiǎn)費(fèi)+運(yùn)行維護(hù)維修費(fèi)+設(shè)備家具折舊費(fèi)

　?。ú话€本付息額、房屋折舊土地?cái)備N(xiāo)、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅和劃撥土地上交收益或使用費(fèi)）；房產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng)

　　（1） 管理費(fèi)=人員工資+辦公費(fèi)（管理費(fèi)率的確定要有理由）；考試用書(shū)

　?。?） 租賃稅費(fèi)=營(yíng)業(yè)稅及附加（5.5%）+租賃手續(xù)費(fèi)**費(fèi)；

　?。?） 房地產(chǎn)稅=土地使用稅+房產(chǎn)稅；

　?。?） 保險(xiǎn)費(fèi)=房屋現(xiàn)值×保險(xiǎn)費(fèi)率（確定要有理由）；

　?。?） 維修費(fèi)（確定要有理由）；

　?。?） 水電費(fèi)等=水電費(fèi)+有線電視費(fèi)等（說(shuō)明租金中是否含有，如有要扣除）；

　?。?） 設(shè)備家具折舊費(fèi)=電梯、空調(diào)、電視機(jī)、冰箱、太陽(yáng)能、家具等折舊費(fèi)（要說(shuō)明：如出租人提供，要扣除）。

　　3、商業(yè)和工業(yè)凈收益=銷(xiāo)售收入-生產(chǎn)或銷(xiāo)售成本-銷(xiāo)售費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅及附加-管理費(fèi)-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)。

　?。ǘ┦找嫫谙蓿ㄌ貏e注意）考試用書(shū)

　　1、房屋早于土地，取房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命（收益價(jià)值另加土地剩余年限價(jià)值）；

　　2、房屋晚于土地，約定不可續(xù)期，取土地剩余使用年限；

　　3、房屋晚于土地，未約定不可續(xù)期，取土地剩余使用年限（收益價(jià)值另加房屋殘值）；

　　4、住宅房屋晚于土地，住宅地自動(dòng)續(xù)期，取房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

　?。ㄈ﹫?bào)酬率Y（資本化率R ）=1年期存款利率+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償；

　　1、要有充分的依據(jù)和過(guò)程；不能只選1個(gè)參照實(shí)例，否則客觀性不夠；

　　2、房屋、土地、房地三者Y或R應(yīng)不同（一般來(lái)說(shuō)房產(chǎn)比土地約大2%）。

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