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物業(yè)管理師

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物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》第七章(1)

2011-11-21 14:20 來源: 打印 | 收藏 |
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一、物業(yè)管理中的成本

(一)成本的含義

一般而言,成本是指全部生產(chǎn)費用,即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的、以貨幣形式表現(xiàn)出來的各種物化勞動和活勞動的耗費。它包括兩大部分:一是所耗費的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價值,即物化勞動的價值,如企業(yè)生產(chǎn)所耗費的材料的轉(zhuǎn)移價值、所耗費的設備轉(zhuǎn)移價值等;二是活勞動或勞動力耗費所創(chuàng)造的價值,即勞動者的必要勞動耗費的補償價值,表現(xiàn)為勞動者的工資及福利費等。

物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務,如進行物業(yè)的維修、清潔和保養(yǎng)等,從性質(zhì)上看也屬于生產(chǎn)活動,也會發(fā)生各種生產(chǎn)耗費。這些生產(chǎn)耗費同樣包括生產(chǎn)資料中的勞動手段如物業(yè)維修用機器設備等,勞動對象如維修用材料,以及勞動力如人工費等方面的耗費。一定時期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的、用貨幣額表現(xiàn)的生產(chǎn)費用,我們稱其為物業(yè)管理企業(yè)的生產(chǎn)費用。物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務所支出的各種生產(chǎn)費用的總和,就是這些物業(yè)的物業(yè)管理成本。一定時期內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本,稱為物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本。

此外,物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為組織和管理物業(yè)管理服務活動會發(fā)生管理費用,為籌措經(jīng)營管理資金會發(fā)生財務費用,這些費用又稱為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理費用,它們大多按時期發(fā)生,難以按受托物業(yè)進行歸集,為了簡化成本核算,都作為期間費用處理,不計入成本,但計入并沖減當期損益。

綜上所述,物業(yè)管理企業(yè)的成本,就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中,為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發(fā)生的各項支出。1998年4月財政部頒布的《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》第七條也非常明確地這樣界定。

(二)物業(yè)管理成本構成

《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》指出,除該規(guī)定另有規(guī)定外,物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》。據(jù)此可知,物業(yè)管理成本由以下兩個部分構成:

1.營業(yè)成本

營業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出,它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。

(1)直接人工費,包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。

(2)直接材料費,包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

(3)間接費用,包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

建設工程教育網(wǎng)整理

責任編輯:向日葵
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