（四）建立價格可比基礎(chǔ)

選取了可比實例之后，一般需先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來，為后續(xù)進行修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。

建立價格可比基礎(chǔ)包括如下5個方面：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。

物業(yè)由于價值量大，其成交價格往往采用分期付款的方式支付。估價中為便于比較，價格通常以一次付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)，因此需要將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次付清的數(shù)額。具體方法是通過折現(xiàn)計算。

（五）交易情況修正

可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的是估價對象的客觀合理價格或價值，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應(yīng)將其修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。

進行交易情況修正，首先應(yīng)了解有哪些因素可能使可比實例成交價格偏離其正常市場價格。在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格：

1．利害關(guān)系人之間的交易。例如，父子之間、兄弟之間、親友之間、母子公司之間、公司與其員工之間的物業(yè)交易，成交價格通常低于正常市場價格。

2．急于出售或急于購買的交易。例如，欠債到期，無奈只有出售物業(yè)來償還。在這種情況下的成交價格往往是偏低的。相反，在急于購買情況下的成交價格往往是偏高的。

3．交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解市場行情，盲目購買，成交價格往往是偏高的。相反，如果賣方不了解市場行情，盲目出售，成交價格往往是偏低的。

4．交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。例如，買方或賣方對所買賣的物業(yè)有特別的愛好、感情，特別是該物業(yè)對買方有特殊的意義或價值，從而買方執(zhí)意要購買或賣方惜售。在這種情況下的成交價格往往是偏高的。

5．特殊交易方式的交易。如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。物業(yè)正常成交價格的形成方式，應(yīng)是買賣雙方經(jīng)過充分討價還價的協(xié)議方式。拍賣、招標(biāo)方式容易受現(xiàn)場氣氛、情緒等的影響而使成交價格失常。但中國目前土地使用權(quán)出讓是例外，拍賣、招標(biāo)方式形成的價格較能反映市場行情，協(xié)議方式形成的價格往往是偏低的。其原因是管理體制尚不完善，出讓方是政府（實際的運作者是政府的某個部門及某些個人），受讓方是與自身利益較為密切的個人、企業(yè)等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓方是理性的“經(jīng)濟人”，就難以出現(xiàn)這種情況。

6．交易稅費非正常負擔(dān)的交易。在物業(yè)交易中往往需要繳納一些稅費，如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費、補交土地使用權(quán)出讓金等。按照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，有的稅費應(yīng)由賣方繳納，如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅；有的稅費應(yīng)由買方繳納，如契稅、補交土地使用權(quán)出讓金；有的稅費則買賣雙方都應(yīng)繳納或各負擔(dān)一部分，如印花稅、交易手續(xù)費。正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費。需要評估的客觀合理價格，也是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費。但在實際的物業(yè)交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由買方繳納；或者本應(yīng)由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。例如，土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納；契稅、補交土地使用權(quán)出讓金本應(yīng)由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納；交易手續(xù)費本應(yīng)由買賣雙方各負擔(dān)一部分，卻協(xié)議由其中的某一方全部負擔(dān)。在某些地區(qū)，物業(yè)價格之外還有所謂“代收代付費用”。這些“代收代付費用”也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。

7．相鄰物業(yè)的合并交易。物業(yè)價格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)挠绊�。形狀不�?guī)則或面積、規(guī)模過小的物業(yè)，價格通常較低。但這類物業(yè)如果與相鄰物業(yè)合并后，則效用通常會增加。因此，當(dāng)相鄰物業(yè)的擁有者欲購買該物業(yè)時，該物業(yè)的擁有者通常會索要高價，而相鄰物業(yè)的擁有者往往也愿意出較高的價格購買。所以，相鄰物業(yè)合并交易的成交價格往往高于其單獨存在、與其不相鄰者交易時的正常市場價格。

8．受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。例如，設(shè)立了抵押權(quán)、典權(quán)或有拖欠工程款的物業(yè)交易。

進行交易情況修正，還要測定使成交價格發(fā)生偏離的因素造成的偏離程度。由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測定有時非常困難。因此，在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，主要依靠估價人員根據(jù)其掌握的扎實的估價理論知識、積累的豐富估價實踐經(jīng)驗和對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查、了解作出判斷。其中，對于交易稅費非正常負擔(dān)的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費非正常負擔(dān)的實際情況，然后根據(jù)計算即可。具體是將成交價格修正為按照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格。在修正方法上，主要是把握下列公式：

正常成交價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費=賣方實際得到的價格

正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅費=買方實際付出的價格

如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費是正常成交價格的一定比率，即

應(yīng)由賣方繳納的稅費=正常成交價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率

應(yīng)由買方繳納的稅費=正常成交價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率

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