物業(yè)估價是為了特定的目的,對特定的物業(yè)(或物業(yè)權(quán)益)在特定的時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行測算和判定。一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值,通?梢詮娜缦3個途徑來求。
①近期市場上類似的物業(yè)是以什么價格進(jìn)行交易的——基于明智的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似物業(yè)的價格,即基于類似物業(yè)的市場交易價格來衡量其價值;
②如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的物業(yè)需要多少費用——基于明智的買者肯出的價錢不會高于重新開發(fā)建設(shè)類似物業(yè)所必需的代價,即基于物業(yè)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價值;
③如果將該宗物業(yè)出租或營業(yè)預(yù)計可以獲得多少收益——基于明智的買者肯出的價錢不會高于該宗物業(yè)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和,即基于該宗物業(yè)的預(yù)期未來收益來衡量其價值。由此在物業(yè)估價上產(chǎn)生了三大基本方法,即市場法、成本法、收益法。
每種估價方法都有其特定的適用對象和條件,有時可以同時運用,以相互驗證,有時是相互補充的,但不應(yīng)相互替代。在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時,一般要求同時采用兩種以上(含兩種)估價方法,而且可以同時采用多種估價方法的,應(yīng)當(dāng)同時采用多種估價方法。
一、市場法
(一)市場法概述
市場法又稱市場比較法、比較法,是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較,對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚,以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。其中,估價對象是指需要評估其客觀合理價格或價值的具體物業(yè);估價時點是指需要評估的客觀合理價格或價值所對應(yīng)的時間;類似物業(yè)是指與估價對象相同或者相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)。
市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè),如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而那些很少發(fā)生交易的物業(yè),如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等,則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期,存在著較多類似物業(yè)的交易。如果在物業(yè)市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū),就難以采用市場法估價。
運用市場法估價一般分為下列4大步驟進(jìn)行:①搜集交易實例;②選取可比實例;③對可比實例成交價格進(jìn)行處理。其中,根據(jù)處理的內(nèi)涵不同,分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。價格換算即建立價格可比基礎(chǔ),價格修正即交易情況修正,價格調(diào)整包括交易日期調(diào)整和物業(yè)狀況調(diào)整;④求取比準(zhǔn)價格。
(二)搜集交易實例
運用市場法估價,首先需要擁有大量真實的交易實例(一般來說,不能反映市場真實價格行情的報價、標(biāo)價是無效的。但這些報價、標(biāo)價在一定程度上可以作為了解市場行情的參考)。只有擁有了大量真實的交易實例,才能把握正常的市場價格行情,才能據(jù)此評估出客觀合理價格或價值。因此,首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實的交易實例。
在搜集交易實例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容,一般包括:①交易實例物業(yè)的狀況,如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等;②交易雙方,如賣方和買方的名稱、之間的關(guān)系;③成交日期;④成交價格,包括計價方式(如按建筑面積計價、按套內(nèi)建筑面積計價、按使用面積計價、按套計價等)和價款;⑤付款方式,如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比率)、貸款方式付款(包括首付款比率、貸款期限);⑥交易情況,如交易目的(賣方為何而賣,買方為何而買),交易方式(如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等),交易稅費的負(fù)擔(dān)方式,有無利害關(guān)系人之間的交易(關(guān)聯(lián)交易)、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。
(三)選取可比實例
針對某一具體的估價對象及估價時點、估價目的,不是任何交易實例都可以用來參照比較的,有些交易實例并不適用。因此,需要選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。我們把這些可用于參照比較的交易實例,稱為可比實例。
選取的可比實例應(yīng)符合如下4個基本要求:①可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè);②可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近;③可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合;④可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。
選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好,但是,如果要求選取的數(shù)量過多,一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到,二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大,因此,一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)可比實例即可。
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